Quy định mới về thu hồi sổ đỏ cấp sai trong Luật Đất đai đã và đang khiến nhiều người dân hoang mang, không biết quyền lợi của mình sẽ bị ảnh hưởng như thế nào. Tuy nhiên, các chuyên gia pháp luật khẳng định đây là cơ hội để làm rõ và hoàn thiện thông tin trên sổ đỏ, đảm bảo tính chính xác và minh bạch cho quyền sở hữu đất đai.
6 trường hợp sổ đỏ sẽ bị thu hồi từ ngày 1/8
Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8, đưa ra quy định về việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) trong 6 trường hợp cụ thể.
Theo khoản 2 Điều 152 của Luật Đất đai 2024, Nhà nước có quyền thu hồi sổ đỏ trong các tình huống sau:
- Thứ nhất, khi toàn bộ diện tích đất được ghi trên sổ đỏ bị thu hồi.
- Thứ hai, khi người dân thực hiện việc cấp đổi sổ đỏ.
- Thứ ba, khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cần phải cấp mới sổ đỏ, thì sổ đỏ cũ sẽ bị thu hồi.
- Thứ tư, khi sổ đỏ được cấp sai thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích, không đủ điều kiện cấp, hoặc sai mục đích, thời hạn sử dụng, hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại thời điểm cấp.
- Thứ năm, khi Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy sổ đỏ đã cấp.ù
- Thứ sáu, khi có yêu cầu từ Tòa án hoặc cơ quan thi hành án về việc thu hồi sổ đỏ để thực hiện đấu giá hoặc giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhưng người phải thi hành án không nộp lại sổ đỏ.
So với Luật Đất đai 2013, Luật mới bổ sung thêm hai trường hợp là trường hợp thứ năm và thứ sáu.
Về việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp, Luật Đất đai 2024 quy định rằng nếu sổ đỏ được cấp sai quy định và có bản án, quyết định của tòa án yêu cầu thu hồi, thì việc thu hồi sẽ được thực hiện theo bản án. Trong trường hợp cơ quan thanh tra kết luận sổ đỏ đã cấp không đúng quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xem xét và nêu kết luận là chính xác, sẽ thu hồi sổ đỏ; nếu không, cơ quan thanh tra sẽ được thông báo lại.
Nếu cơ quan nhà nước phát hiện sổ đỏ cấp sai quy định, người sử dụng đất sẽ được thông báo về lý do thu hồi. Nếu người sử dụng đất phát hiện ra sai phạm, họ có thể kiến nghị cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu xem xét thu hồi.
Trong trường hợp sổ đỏ cấp sai quy định, nếu người được cấp đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật, thì sổ đỏ sẽ không bị thu hồi. Việc xử lý thiệt hại trong trường hợp này sẽ tuân theo phán quyết của tòa án.
Việc thu hồi sổ đỏ chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của tòa án đã thi hành, hoặc khi có kiến nghị từ cơ quan thi hành án yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Nếu người dân không giao nộp sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi, cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định hủy sổ đỏ đó.
Luật mới cũng nêu rõ, cơ quan cấp sổ đỏ phải chịu trách nhiệm đính chính nếu có sai sót trong thông tin của người được cấp so với thời điểm đính chính. Những sai sót liên quan đến thông tin thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ đăng ký đất đai cũng sẽ được điều chỉnh lại.
Thu hồi sổ đỏ cấp sai mang lại lợi ích cho người dân
Luật Đất đai sửa đổi đã được phê duyệt và có hiệu lực từ ngày 1/8, với nhiều nội dung được cập nhật và bổ sung. Trong đó, có quy định về 6 trường hợp Nhà nước sẽ thu hồi sổ đỏ đã cấp cho người dân, trong đó bổ sung 2 trường hợp so với Luật Đất đai 2013 đã được nêu trên. Hai trường hợp mới là khi sổ đỏ bị Tòa án tuyên hủy và khi đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án hoặc cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp sổ đỏ. Bốn trường hợp còn lại được giữ nguyên nhưng đã được quy định chi tiết hơn.
Trong số này, nhiều người tỏ ra lo ngại về quy định thu hồi sổ đỏ khi cấp không đúng thẩm quyền, không đúng diện tích, không đáp ứng điều kiện cấp, không đúng mục đích sử dụng hoặc không phù hợp với thời hạn và nguồn gốc sử dụng đất.
Anh Trần Minh Hoàng (TP.HCM) cho rằng việc thu hồi sổ đỏ mới cấp và chưa chuyển nhượng thì dễ xử lý, nhưng với các sổ đỏ đã cấp từ lâu và đã qua nhiều lần chuyển nhượng, việc thu hồi và giải quyết hậu quả sẽ phức tạp và gây lo lắng cho người mua sau cùng. Nếu diện tích đất bị thiếu hoặc có tranh chấp với nhà lân cận, việc điều chỉnh theo thực tế sẽ mất nhiều thời gian và công sức. Đặc biệt, ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, nơi đất đai có giá trị cao, thiệt hại sẽ rất lớn cho người dân. Anh Hoàng kiến nghị rằng Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ, bảo vệ cho những người dân vô tội.
Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) chia sẻ rằng hiện nay việc cấp sai sổ đỏ khá phổ biến, do nhiều nguyên nhân như không xác minh chính xác hiện trạng đất, không đo vẽ thực tế hoặc không tham khảo ý kiến của các hộ lân cận. Ông Cường cho rằng quy định thu hồi sổ đỏ cấp sai có thể gây lo ngại, nhưng thực tế, đây là cơ hội tốt để chuẩn hóa lại thông tin sổ đỏ cho người dân.
Cấp sai sổ đỏ có thể bị xử lý hình sự
Luật sư Trần Minh Cường từ Đoàn luật sư TP.HCM cho biết việc cấp sai sổ đỏ hiện nay khá phổ biến, xuất phát từ nhiều nguyên nhân như không xác minh đúng hiện trạng đất, không đo vẽ ngoài thực tế, hay không lấy ý kiến của các hộ liền kề. Điều này có thể gây hoang mang cho người dân, nhưng theo ông, đây là cơ hội tốt để chuẩn hóa lại thông tin sổ đỏ.
Luật sư Hoàng Thu, Giám đốc Công ty Luật Hoàng Thu, cũng khuyến nghị người dân nên tận dụng quy định mới để làm lại sổ đỏ một cách chính xác, đặc biệt là tại những địa phương có nhiều trường hợp cấp sai sổ đỏ. Ông nhấn mạnh rằng nếu sổ đỏ cấp sai đã được chuyển nhượng hợp pháp, luật vẫn bảo vệ người dân bằng cách cấp lại sổ đỏ mới, phù hợp với hiện trạng và mục đích sử dụng.
Một lãnh đạo tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cho biết, người vi phạm pháp luật về đất đai trong quá trình thi hành công vụ có thể bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm. Nếu cơ quan thanh tra kết luận sổ đỏ đã cấp sai, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét và quyết định thu hồi nếu kết luận đúng. Ngược lại, nếu sổ đỏ được cấp đúng quy định, cơ quan thanh tra phải được thông báo lại. UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền thu hồi sổ đỏ đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân, và văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị thực hiện thu hồi và quản lý sổ đỏ đã bị thu hồi.
Ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, cho biết khi có kết luận sổ đỏ bị cấp sai, cơ quan cấp sổ đỏ sẽ phải thu hồi và cấp lại sổ mới theo đúng quy định. Những người chịu trách nhiệm về việc cấp sai sổ đỏ cũng sẽ bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy theo mức độ sai phạm.
Quy định về thu hồi sổ đỏ cấp sai trong Luật Đất đai mới không chỉ nhằm đảm bảo tính pháp lý và minh bạch trong quản lý đất đai, mà còn mang lại lợi ích thiết thực cho người dân. Bằng cách chuẩn hóa lại thông tin và khắc phục những sai sót trong quá trình cấp sổ đỏ, quy định này giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, đồng thời nâng cao sự tin cậy vào hệ thống pháp lý. Việc thực hiện đúng quy định sẽ tạo ra một môi trường pháp lý công bằng, minh bạch, góp phần ổn định và phát triển bền vững trong quản lý đất đai. Hy vọng bài viết Ngô Gia Holdings chia sẻ mang lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích!
