Với sự phát triển nhanh chóng của đất nước, nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao. Việc thu hồi đất để phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc thực hiện thu hồi đất cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết về quy trình thu hồi đất và các vấn đề liên quan.
Khái niệm thu hồi đất là gì?
Theo khoản 35 Điều 3 của Luật Đất đai 2024, thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc ban hành quyết định nhằm lấy lại quyền sử dụng đất từ các cá nhân hoặc tổ chức đang sử dụng đất, hoặc từ các đối tượng mà Nhà nước đang giao đất để quản lý.
Toàn bộ các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng các trường hợp Nhà nước có quyền thu hồi đất. Việc thu hồi đất thường được thực hiện vì mục đích quốc gia, công cộng hoặc để xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai.
Dưới đây là các trường hợp thu hồi đất cụ thể:
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Nhà nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốc phòng và an ninh trong các trường hợp sau:
- Để xây dựng nơi đóng quân hoặc trụ sở làm việc;
- Để thiết lập căn cứ quân sự;
- Để xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa, hoặc các công trình đặc biệt liên quan đến quốc phòng và an ninh;
- Để phát triển ga, cảng, hoặc công trình thông tin phục vụ quân sự và an ninh;
- Để xây dựng công trình công nghiệp, khoa học, công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng và an ninh;
- Để xây dựng kho tàng cho lực lượng vũ trang nhân dân;
- Để tạo lập trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, hoặc bãi hủy vũ khí;
- Để thiết lập cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cũng như các cơ sở khám bệnh và chữa bệnh dành cho lực lượng vũ trang nhân dân;
- Để xây dựng nhà ở công vụ cho lực lượng vũ trang nhân dân;
- Để xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở tạm giam, tạm giữ, cơ sở giáo dục bắt buộc, trường giáo dưỡng, hoặc khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân, trại viên, học sinh do Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an quản lý.
(Theo Điều 78 Luật Đất đai 2024)
Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nhà nước có thể thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội nhằm lợi ích quốc gia và công cộng trong các trường hợp cần thiết, bao gồm:
- Xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông như đường ô tô cao tốc, đường đô thị, đường nông thôn, cầu, hầm, bến xe, cảng, trạm dừng nghỉ, và các công trình hỗ trợ giao thông khác;
- Xây dựng các công trình thủy lợi bao gồm đê điều, đập, hồ chứa nước, hệ thống cấp và thoát nước, cũng như các công trình bảo vệ liên quan;
- Xây dựng các công trình cấp nước và thoát nước, bao gồm nhà máy nước, trạm bơm, hệ thống ống dẫn, và các công trình xử lý nước;
- Xây dựng cơ sở xử lý chất thải như trạm trung chuyển, bãi chôn lấp, và khu xử lý chất thải nguy hại;
- Xây dựng các công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng, bao gồm nhà máy điện, hệ thống đường dây truyền tải, và các công trình hỗ trợ năng lượng;
- Xây dựng các cơ sở dầu khí như giàn khai thác, nhà máy lọc hóa dầu, kho chứa, và hệ thống đường ống dẫn;
- Xây dựng cơ sở hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin, bao gồm trạm, cột ăng ten, trung tâm dữ liệu, và hệ thống hạ tầng kỹ thuật liên quan;
- Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;
- Xây dựng các công trình tín ngưỡng và tôn giáo như đình, đền, chùa, nhà thờ, và các công trình tôn giáo khác;
- Xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, các cơ sở văn hóa, di tích lịch sử, và các cơ sở giáo dục, y tế, đào tạo, thể thao;
- Xây dựng các cơ sở khoa học và công nghệ, cơ sở ngoại giao, và các công trình sự nghiệp về môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học;
- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, và các dự án phát triển kinh tế khác;
- Các hoạt động khác như lấn biển, khai thác khoáng sản, và các dự án đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
(Theo Điều 79 Luật Đất đai 2024)
Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
- Sử dụng đất không đúng mục đích theo quy định của Nhà nước, và sau khi đã bị xử phạt hành chính vẫn tiếp tục vi phạm.
- Hủy hoại đất mà đã bị xử phạt hành chính nhưng không chấm dứt hành vi vi phạm.
- Giao hoặc cho thuê đất không đúng đối tượng hoặc vượt thẩm quyền quy định.
- Nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho đất từ người không có quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho theo quy định.
- Đất được Nhà nước giao quản lý bị lấn chiếm hoặc chiếm dụng trái phép.
- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về đất.
- Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản không được sử dụng liên tục trong 12 tháng; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng liên tục trong 18 tháng; đất trồng rừng không được sử dụng liên tục trong 24 tháng và đã bị xử phạt hành chính nhưng không khắc phục.
- Đất được giao, cho thuê hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng trong 12 tháng kể từ khi nhận bàn giao hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với kế hoạch dự án. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có thể được gia hạn tối đa 24 tháng nhưng phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, nếu sau thời gian gia hạn vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường.
- Các trường hợp thu hồi đất theo Điều 81 Luật Đất đai 2024 không áp dụng nếu có lý do bất khả kháng.
(Theo Điều 81 Luật Đất đai 2024)
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng
Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt sử dụng đất theo quy định pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hoặc khi có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng sử dụng bao gồm:
Chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật:
- Tổ chức nhận đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản, hoặc chấm dứt hoạt động theo pháp luật.
- Cá nhân sử dụng đất qua đời mà không có người thừa kế hợp pháp sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ tài sản theo quy định.
- Đất được giao, cho thuê có thời hạn không được gia hạn.
- Đất cần thu hồi khi chấm dứt dự án đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư.
- Đất thu hồi khi rừng bị khai thác theo quy định pháp luật về lâm nghiệp.
Tự nguyện trả lại đất:
- Người sử dụng đất có nhu cầu giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và đã nộp đơn tự nguyện trả lại đất.
- Có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng sử dụng:
- Đất nằm trong khu vực ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng hoặc không còn khả năng sử dụng theo mục đích đã xác định.
- Đất ở khu vực nguy cơ sạt lở, sụt lún, hoặc bị ảnh hưởng bởi thiên tai khác đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng sử dụng.
Các trường hợp khác:
Các trường hợp thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 48 và điểm d, điểm đ khoản 1 Điều 181 Luật Đất đai 2024.
(Theo Điều 82 Luật Đất đai 2024)
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, ngoại trừ các quy định tại Điều 190 và Điều 248, có hiệu lực từ ngày 01/4/2024. Việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất tiếp tục thực hiện theo Nghị quyết 61/2022/QH15 cho đến khi Nghị quyết này hết hiệu lực. Luật Đất đai 2013 sẽ hết hiệu lực kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.
Thẩm quyền thu hồi đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, ngoại trừ các trường hợp theo điểm b khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013.
- Đối với đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
(Khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai 2013)
- Ủy ban nhân dân cấp huyện
Quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
- Đối với đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
(Khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013)
Lưu ý: Nếu khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện thu hồi đất.
(Khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai 2013)
- Ban Quản lý khu công nghệ cao
Quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Đối với đất đã cho thuê nếu người sử dụng đất vi phạm các quy định pháp luật về đất đai theo các điểm a, b, c, d, e, g, i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.
- Đối với đất đã cho thuê khi người sử dụng đất chấm dứt sử dụng theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
(Điểm c khoản 2 Điều 52 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
- Ban Quản lý khu kinh tế
Quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Đối với đất đã giao lại hoặc cho thuê nếu người sử dụng đất vi phạm các quy định pháp luật về đất đai theo các điểm a, b, c, d, e, g, i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.
- Đối với đất đã giao lại hoặc cho thuê khi người sử dụng đất chấm dứt sử dụng theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
(Điểm c khoản 1 Điều 53 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
- Cảng vụ hàng không
Quyết định thu hồi đất trong các trường hợp được Cảng vụ hàng không giao đất và thuộc các trường hợp vi phạm theo các điểm a, b, e, g, i khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
(Điểm c khoản 4 Điều 55 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Trình tự và thủ tục thu hồi đất
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
- UBND cấp có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất.
- Thông báo này được gửi đến các cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi, phổ biến đến cư dân trong khu vực, và công bố trên phương tiện truyền thông đại chúng. Đồng thời, thông báo cũng được niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư.
Bước 2: Quyết định thu hồi đất
- UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất theo quy định pháp luật.
Bước 3: Kiểm kê đất đai và tài sản
- Người sử dụng đất phải phối hợp với tổ chức thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng để triển khai kế hoạch kiểm kê, điều tra, khảo sát, đo đạc.
- Nếu người sử dụng đất không hợp tác, UBND cấp xã, UBMTTQ cấp xã và tổ chức bồi thường sẽ vận động để người dân thực hiện. Nếu vẫn không hợp tác sau 10 ngày, Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ ra quyết định kiểm đếm bắt buộc, và nếu cần, sẽ thực hiện cưỡng chế theo quy định.
Bước 4: Lấy ý kiến và lập phương án bồi thường
- Tổ chức bồi thường lập phương án bồi thường và phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lấy ý kiến cộng đồng về phương án này tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung.
- Biên bản lấy ý kiến cần có xác nhận từ đại diện UBND cấp xã, UBMTTQVN cấp xã và các cá nhân có đất bị thu hồi.
- Tổ chức bồi thường tổng hợp ý kiến, tổ chức đối thoại để xử lý các ý kiến phản đối, hoàn chỉnh phương án và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định.
Bước 5: Phê duyệt và công khai phương án bồi thường
- UBND cấp xã ra quyết định phê duyệt phương án bồi thường và niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung.
- Quyết định phê duyệt được gửi đến từng cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi, nêu rõ mức bồi thường, hỗ trợ, và các thông tin về tái định cư (nếu có), thời gian và địa điểm chi trả tiền.
Bước 6: Chi trả bồi thường
- Trong vòng 30 ngày kể từ khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực, cơ quan, tổ chức bồi thường phải thực hiện chi trả tiền bồi thường.
- Nếu chậm chi trả, người có đất thu hồi sẽ được nhận thêm khoản tiền bằng mức chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế.
- Nếu người có đất không nhận tiền bồi thường, số tiền này sẽ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
- Nếu người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, số tiền bồi thường sẽ bị trừ đi khoản chưa thực hiện nghĩa vụ để nộp vào ngân sách nhà nước.
Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định hiện tại
Theo Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:
- Điều kiện bồi thường: Người sử dụng đất có quyền được bồi thường nếu đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013.
- Phương thức bồi thường: Việc bồi thường phải được thực hiện bằng cách giao đất có mục đích sử dụng tương đương với loại đất bị thu hồi. Nếu không có đất để thay thế, bồi thường sẽ được thực hiện bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Yêu cầu về bồi thường: Quy trình bồi thường phải đảm bảo tính dân chủ, công bằng, khách quan, công khai, kịp thời và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.
Các phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Hiện tại, các phương thức bồi thường khi thu hồi đất bao gồm:
- Giao đất mới: Bồi thường bằng việc cấp đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.
- Bồi thường bằng tiền: Trong trường hợp không có đất để bồi thường, sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất.
- Bồi thường bằng nhà ở, đất ở: Trong trường hợp thu hồi đất ở, có thể bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở tại khu tái định cư.
Các trường hợp không được bồi thường về đất
Theo Điều 182 Luật Đất đai 2013, không được bồi thường về đất trong các trường hợp sau:
- Đất giao không thu tiền sử dụng: Đất được giao không thu tiền sử dụng, ngoại trừ đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trong hạn mức.
- Đất giao cho tổ chức miễn tiền sử dụng đất: Đất được giao cho tổ chức mà được miễn tiền sử dụng đất.
- Đất thuê với điều kiện miễn tiền thuê đất: Đất cho thuê với mức tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê theo chính sách đối với người có công với cách mạng.
- Đất công ích của xã: Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Đất nhận khoán sản xuất: Đất được nhận khoán để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Đất quản lý nhà nước: Đất được Nhà nước giao để quản lý.
- Đất bị thu hồi do vi phạm: Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai.
- Tổ chức hoặc cá nhân không còn nhu cầu sử dụng: Tổ chức bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, hoặc cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, đất không được gia hạn khi hết thời hạn cho thuê.
- Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Trường hợp không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
Luật Đất đai 2024: 5 điểm mới có lợi cho người bị thu hồi đất
Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm. Dưới đây là những điểm mới trong Luật Đất đai 2024 có lợi cho người bị thu hồi đất:
- Tăng giá bồi thường đất
Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó yêu cầu định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường. Các địa phương sẽ tự xác định và điều chỉnh Bảng giá đất hàng năm để phản ánh giá đất thực tế. Do đó, giá bồi thường có thể cao hơn so với hiện tại. Bảng giá đất hiện tại sẽ tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 và từ ngày 01/01/2026, các địa phương sẽ công bố và áp dụng Bảng giá đất mới.
- Bồi thường đất nông nghiệp bằng đất ở hoặc nhà ở
Luật mới cho phép hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, nếu có nhu cầu và điều kiện quỹ đất của địa phương cho phép. Quy định này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.
- Tái định cư phải hoàn tất trước khi thu hồi đất
Luật Đất đai 2024 quy định rằng việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được hoàn tất trước khi ra quyết định thu hồi đất. Điều này nhằm đảm bảo rằng các hộ gia đình đã có chỗ ở mới trước khi đất của họ bị thu hồi.
- Hỗ trợ thêm cho hộ gia đình nhiều thế hệ bị thu hồi đất
Nếu hộ gia đình nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng sống trên một thửa đất bị thu hồi, và diện tích đất bồi thường không đủ để chia riêng cho từng hộ gia đình, họ sẽ được xem xét hỗ trợ để giao thêm đất ở hoặc cung cấp nhà ở theo các phương án phù hợp.
- Các khoản hỗ trợ bổ sung
Luật Đất đai 2024 bổ sung nhiều khoản hỗ trợ mới như hỗ trợ di dời vật nuôi, tháo dỡ tài sản gắn liền với đất, và hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề cho các đối tượng bảo trợ xã hội, thương binh, bệnh binh và gia đình liệt sĩ. Ngoài ra, điều kiện tuổi lao động đối với người sản xuất nông nghiệp khi hỗ trợ đào tạo nghề cũng đã được bỏ.
Những điểm mới này trong Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều lợi ích cho người bị thu hồi đất, giúp cải thiện quy trình bồi thường và hỗ trợ tái định cư.
Trên đây là những thông tin về thu hồi đất theo luật đất đai hiện hành cùng một số điểm mới về thu hồi đất trong Luật Đất Đai 2024. Hy vọng bài viết mang lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Đừng quên truy cập website hoặc fanpage Ngô Gia Holdings để cập nhật những kiến thức, thông tin bất động sản nhanh và mới nhất!
