Sàn giao dịch bất động sản là một khái niệm quen thuộc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán. Đây không chỉ là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, cho thuê, hoặc chuyển nhượng bất động sản, mà còn là môi trường đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý cho các bên tham gia. Việc hiểu rõ về sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp bạn nắm bắt cơ hội, quản lý rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư chính xác trong thị trường đầy biến động này. Hãy cùng Ngô Gia Holdings tìm hiểu chi tiết trong bài viết này!
Sàn giao dịch bất động sản là gì?
Sàn giao dịch bất động sản là nơi thực hiện các hoạt động giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, và cho thuê mua bất động sản giữa các bên liên quan. Sàn này được thành lập và vận hành theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 29/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15.
Theo quy định tại khoản 6 Điều 3 của Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13, sàn giao dịch bất động sản được hiểu là địa điểm diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Hiện nay, giao dịch đất đai qua sàn giao dịch bất động sản được nhiều người lựa chọn nhờ các ưu điểm như: thông tin bất động sản được đảm bảo về mặt pháp lý và độ chính xác; chi phí giao dịch thấp hơn so với giao dịch tự do; và khách hàng có thể sử dụng các dịch vụ trọn gói với sự tham gia của các bên liên quan như ngân hàng, công chứng viên,…
Điểm mới quy định về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Từ ngày 1/8, các sàn giao dịch bất động sản sẽ vận hành theo các quy định mới. TCCT Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm cả các quy định cụ thể liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định của Nghị định, tổ chức hoặc cá nhân muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản cần gửi hồ sơ đăng ký đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi sàn sẽ đặt trụ sở chính. Hồ sơ có thể được nộp trực tiếp, qua bưu chính hoặc trực tuyến để xin cấp giấy phép hoạt động.
Hồ sơ đăng ký cần bao gồm:
1- Đơn đăng ký hoạt động (theo mẫu Phụ lục XVII);
2- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp theo khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản;
3- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng trụ sở sàn giao dịch;
4- Bản sao chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý sàn giao dịch của người quản lý;
5- Danh sách các môi giới bất động sản đã được cấp chứng chỉ hành nghề.
Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải xem xét hồ sơ trong vòng 15 ngày làm việc và cấp Giấy phép hoạt động nếu hồ sơ đầy đủ. Trong trường hợp từ chối, cơ quan sẽ thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do. Sau khi cấp giấy phép, cơ quan này cũng sẽ báo cáo Bộ Xây dựng để cập nhật thông tin về sàn giao dịch trên trang thông tin điện tử của Bộ.
Nếu có thay đổi về tên, địa chỉ trụ sở, người đại diện pháp luật hoặc các nội dung khác trong hồ sơ, sàn giao dịch phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi có quyết định thay đổi để được cấp lại Giấy đăng ký hoạt động. Cơ quan quản lý cấp tỉnh sẽ báo cáo Bộ Xây dựng để cập nhật và công bố thông tin.
Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nghị định quy định rằng sàn giao dịch bất động sản phải tuân thủ các điều kiện được nêu tại Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Người đại diện pháp luật và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn. Người đại diện pháp luật có thể đồng thời kiêm luôn vai trò người quản lý điều hành sàn.
Sàn giao dịch bất động sản phải có tên và địa chỉ ổn định trong ít nhất 12 tháng, cùng với trang thiết bị kỹ thuật phù hợp với yêu cầu hoạt động của sàn.
Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản cũng có trách nhiệm thực hiện các biện pháp chống rửa tiền và phải báo cáo theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền.
Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo Nghị định, sàn giao dịch bất động sản phải hoạt động theo các quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Các giao dịch bất động sản được xác nhận như sau:
- Giao dịch trực tiếp cần được xác nhận bằng văn bản.
- Giao dịch điện tử phải thực hiện theo quy định của Luật Giao dịch điện tử, pháp luật về thương mại điện tử và các quy định liên quan.
Trong văn bản xác nhận giao dịch, cần có chữ ký của đại diện doanh nghiệp chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư dự án, đại diện sàn giao dịch, cá nhân môi giới và con dấu của doanh nghiệp tương ứng với từng hình thức giao dịch.
Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nghị định quy định cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm giám sát và kiểm tra hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 60 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Cấp Giấy phép hoạt động:
Cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh cấp Giấy phép hoạt động theo quy định. Nếu cần cấp lại Giấy phép do mất, hỏng hoặc thay đổi thông tin, sàn giao dịch phải nộp hồ sơ yêu cầu. Hồ sơ bao gồm: Giấy đề nghị cấp lại Giấy phép (theo mẫu Phụ lục XIX) và Giấy phép cũ (nếu bị hỏng). Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý cấp tỉnh có trách nhiệm cấp lại Giấy phép trong vòng 5 ngày làm việc. Giấy phép cấp lại giữ nguyên số của giấy phép trước đó để duy trì liên kết với dữ liệu. Trong trường hợp từ chối cấp lại, cơ quan sẽ thông báo lý do bằng văn bản.
Thu hồi Giấy phép và chấm dứt hoạt động:
- Vi phạm quy định: Cơ quan quản lý cấp tỉnh sẽ thu hồi Giấy phép nếu sàn giao dịch vi phạm Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan. Trong vòng 7 ngày làm việc từ khi thu hồi, cơ quan này phải thông báo cho Bộ Xây dựng và cơ quan thuế địa phương. Sàn giao dịch phải hoàn tất nghĩa vụ thuế, thanh toán nợ, chấm dứt hợp đồng với nhân viên và thỏa thuận về các hợp đồng dịch vụ chưa thực hiện trong thời gian 60 ngày kể từ khi bị thu hồi Giấy phép.
- Tự chấm dứt hoạt động: Sàn giao dịch phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh và cơ quan thuế ít nhất 30 ngày trước khi dự kiến chấm dứt hoạt động. Trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận thông báo, cơ quan cấp tỉnh phải thông báo cho Bộ Xây dựng. Trước khi chấm dứt hoạt động, sàn giao dịch phải hoàn tất nghĩa vụ thuế, thanh toán nợ, chấm dứt hợp đồng với nhân viên, và thực hiện hoặc thỏa thuận về các hợp đồng dịch vụ với khách hàng.
Tạm ngừng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Theo nghị định, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có quyền quyết định tạm ngừng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nếu sàn không đáp ứng đủ điều kiện hoạt động theo quy định pháp luật hoặc nếu sàn tự quyết định ngừng hoạt động.
Nếu sàn giao dịch bất động sản tự ngừng hoạt động, cần phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, cơ quan thuế, và cơ quan thống kê địa phương nơi sàn đăng ký hoạt động và đặt trụ sở, ít nhất 10 ngày làm việc trước khi tạm ngừng hoặc tiếp tục hoạt động. Thời gian tạm ngừng hoạt động không được kéo dài quá hai năm.
Trong vòng 7 ngày kể từ khi quyết định tạm ngừng hoạt động được ban hành, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải thông báo bằng văn bản cho Bộ Xây dựng và cơ quan thuế địa phương.
Báo cáo tạm ngừng hoạt động phải bao gồm các thông tin chính như: tên sàn giao dịch, số và ngày cấp Giấy phép hoạt động, địa chỉ trụ sở, thời gian tạm ngừng (ngày bắt đầu và kết thúc), lý do tạm ngừng, và báo cáo về việc thanh toán nợ cùng giải quyết các hợp đồng dịch vụ với khách hàng và hợp đồng với môi giới và nhân viên.
Trong thời gian tạm ngừng, sàn giao dịch phải thanh toán đầy đủ số thuế còn nợ và hoàn thành các nghĩa vụ hợp đồng với môi giới và nhân viên, trừ khi có thỏa thuận khác. Đối với các hợp đồng dịch vụ chưa thực hiện, sàn giao dịch cần thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hoặc giải quyết hợp đồng.
Nghị định sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.
Lưu ý khi thành lập sàn giao dịch bất động sản
Khi thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo quy định tại Điều 54 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch cần chú ý các điểm sau:
- Tên gọi: Tên của sàn giao dịch phải bao gồm cụm từ “sàn giao dịch bất động sản” và không được trùng lặp hoặc gây nhầm lẫn với tên của các doanh nghiệp khác đã đăng ký.
- Giấy phép hoạt động: Trước khi bắt đầu hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải nộp hồ sơ để được cấp giấy phép hoạt động. Lưu ý rằng, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không quy định chi tiết về giấy phép hoạt động mà chỉ yêu cầu sàn có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất và kỹ thuật đáp ứng các điều kiện hoạt động.
- Quy trình giao dịch: Sàn giao dịch phải xây dựng và công khai quy trình thực hiện giao dịch bất động sản.
- Địa điểm hoạt động: Sàn giao dịch phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định và có cơ sở vật chất, kỹ thuật đầy đủ để đảm bảo các hoạt động của sàn diễn ra hiệu quả.
Ngoài ra, yêu cầu đối với người quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản bao gồm:
- Quyền quản lý: Người quản lý phải có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam.
- Chứng nhận quản lý: Người quản lý phải hoàn thành khóa đào tạo về quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học.
(Theo khoản 2 Điều 69 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cần có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; và người quản lý, điều hành sàn phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.)
8 lý do nên giao dịch bất động sản qua sàn
Bộ Xây dựng đề xuất yêu cầu bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn vì nhiều lý do, đặc biệt là để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và cung cấp một kênh thông tin an toàn, giúp người mua tránh những dự án không có cơ sở pháp lý hoặc bị lừa đảo.
Lợi ích của việc giao dịch bất động sản qua sàn
Việc mua bán qua sàn giao dịch mang lại nhiều lợi ích. Bộ Xây dựng, đơn vị chịu trách nhiệm soạn thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), đã trình Chính phủ báo cáo về việc này, đồng thời tiếp thu và giải trình các ý kiến từ đại biểu Quốc hội.
Cơ quan này đã đề xuất Chính phủ xem xét hai phương án về giao dịch bất động sản. Một là khuyến khích các giao dịch được thực hiện qua sàn. Hai là bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn.
Để tạo môi trường kinh doanh minh bạch, dự thảo Luật cũng đưa ra các quy định mới về điều kiện thành lập, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo hướng chặt chẽ hơn. Vì thế, Bộ Xây dựng đã đề nghị Chính phủ cân nhắc kỹ về việc lựa chọn một trong hai phương án trên.
Hai phương án giao dịch qua sàn:
- Phương án 1: Khuyến khích các cá nhân và tổ chức thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn, tiếp tục kế thừa quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, tạo sự linh hoạt cho các bên tham gia.
- Phương án 2: Quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện qua sàn, nhằm đảm bảo quyền lợi các bên tham gia và tăng tính minh bạch trên thị trường.
8 lý do nên giao dịch bất động sản qua sàn:
- Việc giao dịch qua sàn đã được quy định trong Nghị quyết 18 của trung ương.
- Đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật và hỗ trợ cơ chế chống rửa tiền.
- Minh bạch hóa thị trường, ngăn chặn “lợi ích nhóm” và các hành vi trốn thuế.
- Bảo vệ khách hàng khỏi rủi ro khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.
- Đảm bảo quyền lợi của người dân và cung cấp thông tin an toàn về bất động sản.
- Giúp Nhà nước quản lý thuế và thông tin thị trường một cách hiệu quả.
- Tạo lập môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, minh bạch.
- Nhà nước sẽ có cơ sở để điều chỉnh chính sách thị trường kịp thời mà không tăng chi phí bất hợp lý cho các chủ đầu tư.
Sàn giao dịch bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách minh bạch và chuyên nghiệp. Với những quy định mới, sàn giao dịch BĐS sẽ trở thành cầu nối tin cậy, bảo vệ quyền lợi của khách hàng và nâng cao chất lượng dịch vụ. Hy vọng bài viết Ngô Gia Holdings chia sẻ đã mang lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích!
