Mua bán đất đai là một quyết định quan trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được thực hiện đúng quy trình. Hiểu rõ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nền tảng để đảm bảo giao dịch an toàn và hiệu quả. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn kiến thức cơ bản về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời hướng dẫn cách thức kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi mua đất.
Quy hoạch và Kế hoạch sử dụng đất là gì?
Theo Khoản 2 và Khoản 3, Điều 3 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi là Luật Đất đai 2013), khái niệm quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:
- “ Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là việc xác định cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo cơ sở khoa học và thực tế cho các mục tiêu này. Kế hoạch sử dụng đất là quá trình thực hiện quy hoạch theo thời gian cụ thể.
Quy hoạch đất đai luôn gắn liền với kế hoạch hóa đất đai, vì kế hoạch hóa đất đai chính là việc xác định các biện pháp và thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch. Do đó, trong một số trường hợp, quy hoạch đất đai đã bao gồm cả kế hoạch hóa đất đai.
Các nguyên tắc quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Dựa trên Điều 35 của Luật Đất đai năm 2013 và Khoản 1 Điều 6 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến quy hoạch số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018, nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:
Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch sử dụng đất cần tuân thủ 5 nguyên tắc cơ bản sau:
- Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải đảm bảo tính liên kết và đặc thù của các vùng. Quy hoạch cấp huyện cần phản ánh nội dung sử dụng đất ở cấp xã.
- Cần bảo vệ nghiêm ngặt các loại đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng.
- Đảm bảo cân đối giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và địa phương với khả năng cũng như quỹ đất của quốc gia, nhằm sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả.
- Quy hoạch phải hướng đến việc khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và thích ứng với biến đổi khí hậu.
- Nội dung phân bổ và sử dụng đất cần phải thống nhất với quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, và quy hoạch tỉnh.
Nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất
Lập kế hoạch sử dụng đất cần phải tuân theo 4 nguyên tắc chính:
- Kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến lược và kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, và phải đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt ở cùng cấp.
- Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cần phải phù hợp với phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh.
- Phải có các phương án sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường, và bảo tồn các di tích lịch sử – văn hóa cũng như danh lam thắng cảnh.
- Đảm bảo sự thống nhất giữa kế hoạch sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực và địa phương với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Những nguyên tắc này là cơ sở pháp lý để đảm bảo việc quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được thực hiện một cách hợp lý và hiệu quả, góp phần vào sự phát triển bền vững.
6 cách kiểm tra quy hoạch sử dụng đất trước khi mua đất
Khi tham gia giao dịch bất động sản, một trong những yếu tố quan trọng mà nhiều người quan tâm là việc xác định liệu mảnh đất có nằm trong quy hoạch hay không. Đất quy hoạch là phần đất được dự kiến cho các mục đích sử dụng cụ thể theo kế hoạch của từng địa phương và được phân chia theo từng kỳ thời gian nhất định. Các loại quy hoạch phổ biến bao gồm quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch giao thông, và quy hoạch phát triển hạ tầng.
Việc đất nằm trong quy hoạch có thể hạn chế một số quyền lợi của người sử dụng, chẳng hạn như khó khăn trong việc xin phép xây dựng, sửa chữa, hoặc cải tạo.
Để xác định xem đất có thuộc quy hoạch hay không, bạn có thể thực hiện theo các cách sau:
- Kiểm tra tại UBND cấp xã: Truy cập trụ sở UBND cấp xã nơi có đất để xem thông tin về quy hoạch sử dụng đất.
- Kiểm tra tại UBND cấp huyện: Xem thông tin quy hoạch tại trụ sở UBND cấp huyện nơi có đất nằm trong khu vực quy hoạch.
- Tra cứu qua cổng thông tin điện tử: Sử dụng cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện để tra cứu thông tin về quy hoạch.
- Yêu cầu dữ liệu từ Trung tâm dữ liệu đất đai: Nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin đất đai đến Trung tâm dữ liệu và thông tin đất đai thuộc Tổng cục Quản lý đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai. Theo Điều 11 của Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, việc yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch không mất phí.
- Kiểm tra trên sổ đỏ: Xem thông tin quy hoạch được ghi chú trực tiếp trên sổ đỏ, nơi nêu rõ phần đất thuộc diện quy hoạch và các thông tin liên quan như diện tích và điều kiện bồi thường khi bị thu hồi.
- Liên hệ cơ quan chức năng: Đến Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận hoặc huyện nơi có đất để hỏi về thông tin quy hoạch. Cán bộ chức năng sẽ kiểm tra bản đồ quy hoạch và cung cấp thông tin về mảnh đất.
Hiện nay, cũng có nhiều ứng dụng và nền tảng trực tuyến cho phép tra cứu quy hoạch một cách thuận tiện và dễ sử dụng.
Bài viết Ngô Gia Holdings tổng hợp các kiến thức cơ bản về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hướng dẫn chi tiết cách kiểm tra thông tin trước khi mua. Hy vọng đã mang lại cho bạn những thông tin hữu ích. Mua bán đất đai là giao dịch quan trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được thực hiện đúng quy trình, hãy dành thời gian tìm hiểu kỹ thông tin, tra cứu quy hoạch cẩn thận trước khi đưa ra quyết định. Chúc bạn mua được mảnh đất ưng ý và an tâm đầu tư!
