Mua bán đất nông nghiệp là một trong những giao dịch bất động sản phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh phát triển nông thôn và nhu cầu đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, quá trình thực hiện giao dịch này thường gặp phải nhiều thắc mắc liên quan đến pháp lý, thủ tục và quyền lợi của các bên. Để giúp người mua và người bán hiểu rõ hơn về các quy định cũng như hạn chế rủi ro, bài viết này Ngô Gia Holdings sẽ giải đáp những câu hỏi thường gặp khi mua bán đất nông nghiệp, từ đó giúp bạn thực hiện giao dịch một cách an toàn và hợp pháp.
Tìm hiểu đất nông nghiệp là gì?
Đây là loại đất do Nhà nước phân bổ cho người dân nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp, bao gồm các hoạt động như trồng trọt, chăn nuôi, và trồng rừng. Đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong sản xuất, vừa là tư liệu lao động vừa là công cụ sản xuất không thể thiếu trong ngành nông nghiệp và lâm nghiệp.
Theo Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp được phân thành nhiều nhóm dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm: Chủ yếu dùng để trồng lúa và các cây ngắn ngày như khoai, ngô, hoa, và mía.
- Đất trồng cây lâu năm: Loại đất này phục vụ việc trồng cây có thời gian sinh trưởng trên một năm, chẳng hạn như cây gỗ hoặc cây ăn quả như nhãn, vải, mít.
- Đất chăn nuôi: Được sử dụng cho các hoạt động chăn nuôi gia súc, gia cầm và trồng cỏ để phục vụ chăn nuôi.
- Đất rừng phòng hộ: Loại đất này được giao cho các tổ chức hoặc hộ gia đình để bảo vệ môi trường, ngăn ngừa thiên tai và xói mòn đất.
- Đất rừng sản xuất: Được sử dụng để bảo vệ và khai thác tài nguyên rừng tự nhiên một cách bền vững.
- Đất rừng đặc dụng: Đất này nhằm phục vụ nghiên cứu khoa học, bảo tồn thiên nhiên và duy trì cân bằng sinh thái.
- Đất nuôi trồng thủy, hải sản và làm muối: Được sử dụng để nuôi trồng các loài thủy sản và làm muối, tận dụng ưu thế bờ biển dài của Việt Nam.
- Đất nông nghiệp khác: Bao gồm đất dùng cho nhà kính, ươm giống, hoặc các mô hình trồng trọt và nuôi trồng đặc thù.
Những loại đất này tạo thành nền tảng quan trọng cho sự phát triển nông nghiệp bền vững.
Ký hiệu đất nông nghiệp là gì?
Ký hiệu đất nông nghiệp được quy định rõ ràng trong Thông tư 25/2015/TT-BTNMT, với mỗi loại đất nông nghiệp có mã ký hiệu riêng biệt. Những mã này giúp việc quản lý và đo đạc trên bản đồ địa chính trở nên chính xác và dễ dàng hơn.
Chẳng hạn, đất rừng phòng hộ có mã là RPH, đất làm muối được ký hiệu LMU, đất nuôi trồng thủy sản là NTS. Ngoài ra, đất rừng đặc dụng có mã RDD, đất chuyên trồng lúa nước được ký hiệu LUC, còn đất trồng lúa nước còn lại có mã LUK. Mỗi mã đều được quy định chi tiết, phục vụ công tác quản lý đất đai hiệu quả.
Những câu hỏi thường gặp khi mua bán đất nông nghiệp
Ngô Gia Holdings sẽ giải đáp những thắc mắc về các câu hỏi phổ biến khi mua bán đất nông nghiệp. Chắc chắn, những thông tin dưới đây sẽ giúp ích cho bạn!
Những ai không được mua đất nông nghiệp?
Mặc dù có nhiều người muốn mua đất nông nghiệp vì nhiều lý do khác nhau, nhưng không phải ai cũng đủ điều kiện để thực hiện việc này. Cụ thể:
Theo Điều 191 của Luật Đất đai 2013, các hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp sẽ không được phép nhận chuyển nhượng hay nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ngoài ra, tại khoản 2 và khoản 3 Điều 3 của Thông tư 33/2017/TT-BTC cũng quy định rằng những cá nhân hưởng lương thường xuyên, đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động hoặc đang hưởng trợ cấp xã hội cũng không được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Người từ nơi khác có được phép mua đất nông nghiệp?
Theo Điều 190 của Luật Đất đai 2013, việc mua bán đất nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia đình và cá nhân trong cùng địa phương như xã, phường, hoặc thị trấn. Do đó, người ở địa phương khác không đủ điều kiện để mua đất nông nghiệp.
Thế nào là đất nông nghiệp đủ điều kiện mua bán?
Để đất nông nghiệp có thể thực hiện giao dịch mua bán, theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp hoặc vướng vào các vấn đề pháp lý.
- Đất không thuộc diện thi hành án.
- Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn hiệu lực.
Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có giá trị pháp lý sau khi đã được ghi vào sổ địa chính.
Hạn mức được mua đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 130 Luật đất đai năm 2013 như sau:
| Loại đất | Hạn mức đất tối đa được chuyển nhượng |
| Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối. | – 30 héc ta đối với các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long và vùng đông Nam Bộ. – 20 héc ta đối với các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ở khu vực khác. |
| Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất trồng cây lâu năm. | – 300 héc ta đối với các phường/xã/thị trấn thuộc vùng trung du và miền núi. – 100 héc ta đối với các phường/xã/thị trấn thuộc vùng đồng bằng. |
| Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất rừng sản xuất là rừng trồng. | – 300 héc ta đối với các phường/xã/thị trấn thuộc vùng trung du và miền núi. – 150 héc ta đối với phường/xã/thị trấn thuộc vùng đồng bằng. |
Để chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư (đất ở) cần những điều kiện gì?
Để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư, người mua cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể. Nhiều người mua đất nông nghiệp với mong muốn chuyển mục đích sử dụng để tăng giá trị, nhưng trước khi thực hiện, cần nắm rõ các quy định liên quan.
Theo Điều 52 của Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện nơi có đất quyết định, dựa trên:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng, dự án đầu tư, hoặc đơn xin giao/thuê đất.
Do đó, nếu người mua có ý định chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư, cần kiểm tra xem thửa đất đó có nằm trong kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện hay không.
Cách tính thuế mua bán đất nông nghiệp như thế nào?
Các loại thuế phí khi thực hiện mua bán đất nông nghiệp bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, và phí công chứng hợp đồng. Cụ thể như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, hoạt động chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chịu thuế. Người bán đất sẽ phải nộp thuế khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp được áp dụng như sau:
- Nếu không có hồ sơ xác định giá vốn: Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị chuyển nhượng x 2%.
- Nếu có hồ sơ đầy đủ: Thuế thu nhập cá nhân = Thu nhập từ chuyển nhượng x 25%.
Lệ phí trước bạ
Dựa theo Thông tư 34/2013/TT-BTC, lệ phí trước bạ được tính bằng: Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản chịu lệ phí x Tỷ lệ (%) quy định.
Lệ phí địa chính
Theo Thông tư 02/2014/TT-BTC, mức thu lệ phí địa chính tối đa là 100.000 đồng cho mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phí công chứng hợp đồng
Phí này sẽ do người yêu cầu công chứng nộp, và mức phí được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng, theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Có nên mua đất nông nghiệp dự trữ hay không?
Đất nông nghiệp dự trữ là loại đất được quy hoạch bởi địa phương nhằm phục vụ cho việc mở rộng đất nông nghiệp và các mục tiêu phát triển trong tương lai. Do đó, loại đất này có nguy cơ bị thu hồi cao.
Nếu quyết định mua đất nông nghiệp dự trữ, bạn cần cân nhắc đến những rủi ro sau:
- Giá bồi thường cho đất nông nghiệp thường thấp hơn so với các loại đất khác.
- Không thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Pháp luật không cấm việc mua đất nông nghiệp dự trữ. Tuy nhiên, dựa trên những phân tích trên, có thể kết luận rằng không nên đầu tư vào loại đất này
02 thay đổi về mua bán đất nông nghiệp từ 01/8/2024 mà người dân cần biết
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Theo quy định tại khoản 3 Điều 191 của Luật Đất đai 2013, những cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 đã có sự thay đổi đáng kể tại khoản 7 Điều 45. Theo đó, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa trong giới hạn cho phép, trừ trường hợp người nhận là thừa kế theo luật định. Nếu vượt quá hạn mức quy định, người mua phải thành lập tổ chức kinh tế và đưa ra phương án sử dụng đất trồng lúa, được UBND cấp huyện phê duyệt theo các nội dung như: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, kế hoạch sản xuất, vốn đầu tư, thời hạn và tiến độ sử dụng.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, giúp họ có thêm cơ hội đầu tư trong lĩnh vực này.
Tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ 01/8/2024
Theo Điều 177 Luật Đất đai 2024, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân được nâng lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 176. Việc xác định hạn mức này còn phải xem xét các yếu tố như điều kiện đất đai, công nghệ sản xuất, sự chuyển dịch lao động và quá trình đô thị hóa. UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền quy định cụ thể hạn mức này, phù hợp với điều kiện của từng địa phương.
Trước đó, theo Điều 130 Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp chỉ là 10 lần. Thay đổi này không chỉ tăng thêm 5 lần hạn mức, mà còn chuyển quyền quyết định từ Chính phủ sang UBND cấp tỉnh, nhằm điều chỉnh linh hoạt theo điều kiện thực tế của từng vùng.
Trong quá trình mua bán đất nông nghiệp, việc hiểu rõ các quy định pháp luật và các vấn đề liên quan là vô cùng quan trọng. Những câu hỏi thường gặp mà chúng tôi đã giải đáp ở trên không chỉ giúp bạn nắm bắt thông tin cần thiết mà còn giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn và hợp pháp. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia hoặc cơ quan chức năng để đảm bảo quyền lợi của mình trong giao dịch đất đai. Hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp cho bạn những kiến thức hữu ích và cần thiết để tự tin hơn trong việc mua bán đất nông nghiệp.
