Bất động sản là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn với tiềm năng sinh lời cao và ổn định, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều người mới bắt đầu tham gia thị trường này thường gặp khó khăn do thiếu kinh nghiệm. Vì vậy, không ít thắc mắc và câu hỏi cần được giải đáp. Ngô Gia Holdings hiểu rõ những lo lắng này và trong bài viết này sẽ chia sẻ đến bạn các câu hỏi thường gặp trong quá trình mua bán bất động sản!
Thủ tục công chứng khi mua bán bất động sản yêu cầu những giấy tờ gì?
Đây là câu hỏi phổ biến đối với những ai chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Sau đây là các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại phòng công chứng.
Đối với bên bán/ chuyển nhượng:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chứng minh nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu (bản gốc).
- Sổ hộ khẩu (bản gốc).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
Trường hợp nhà đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng, cần cung cấp giấy tờ cá nhân của cả hai vợ chồng và giấy đăng ký kết hôn. Nếu đã ly hôn, cần có giấy ly hôn và tài liệu chứng minh phân chia tài sản.
Đối với bên mua/ nhận chuyển nhượng:
- Chứng minh nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu (bản gốc).
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
- Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
Nếu vợ chồng muốn cùng đứng tên sở hữu nhà đất, cần cung cấp giấy tờ cá nhân của cả hai và giấy đăng ký kết hôn.
Các bước tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất như thế nào?
Để hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, bên bán và bên mua cần tuân thủ các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đã chuẩn bị đầy đủ đến văn phòng công chứng hợp pháp. Để tiện lợi, bạn nên chọn văn phòng công chứng tại địa phương nơi có bất động sản.
Bước 2: Văn phòng công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ và công chứng viên kiểm tra tính hợp lệ của các giấy tờ từ cả bên mua và bên bán.
Nếu thiếu sót bất kỳ tài liệu nào, công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung để đảm bảo đủ điều kiện tiến hành công chứng hợp đồng. Sau khi hồ sơ được kiểm tra và hợp đồng được soạn thảo, hai bên cần xem xét kỹ lưỡng các thông tin và điều khoản. Nếu có sai sót, công chứng viên sẽ hỗ trợ điều chỉnh theo yêu cầu.
Khi mọi thông tin trong hợp đồng đã chính xác, hai bên ký tên và điểm chỉ trên hợp đồng, sau đó nộp lại cho công chứng viên để họ chứng nhận, ký tên và đóng dấu.
Bước 3: Sau khi hoàn tất quy trình công chứng, hai bên sẽ nộp lệ phí công chứng và nhận bản hợp đồng chính thức. Tiếp theo, hai bên có thể tiến hành thủ tục sang tên nhà đất tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu cần, bạn có thể hỏi công chứng viên để được hướng dẫn nơi nộp hồ sơ sang tên.
Ai sẽ là người chịu trách nhiệm thanh toán phí công chứng hợp đồng mua bán bất động sản?
Để tránh những tranh chấp giữa các bên, Khoản 1 Điều 66 của Luật Công chứng 2014 quy định rằng người yêu cầu công chứng sẽ là người phải nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc ai sẽ chịu trách nhiệm chi trả phí công chứng cho hợp đồng mua bán nhà đất.
Theo Khoản 2 Điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng cho hợp đồng mua bán nhà đất được xác định như sau:
- Nếu tài sản chuyển nhượng chỉ là đất, phí công chứng sẽ được tính dựa trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Nếu tài sản bao gồm cả đất và các tài sản gắn liền với đất, phí công chứng sẽ được tính trên tổng giá trị của quyền sử dụng đất và các tài sản liên quan.
Người bán bất động sản có phải chịu thuế thu nhập cá nhân không?
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được coi là một loại thu nhập chịu thuế.
Có hai phương pháp để tính thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải nộp:
Phương pháp 1: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 25% lợi nhuận (giá bán – giá mua).
Trong đó:
- Giá bán được ghi trên hợp đồng mua bán nhà đất.
- Giá mua được xác định dựa trên giá ghi trong hợp đồng mua bán.
Phương pháp 2: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% giá chuyển nhượng (theo giá ghi trong hợp đồng).
Có được cấp Sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay không?
Theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trong một số trường hợp, việc mua đất bằng giấy viết tay vẫn có thể được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ):
- Trường hợp đầu tiên: Hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình hoặc cá nhân khác trước ngày 01/01/2008.
- Trường hợp thứ hai: Hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình hoặc cá nhân khác trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, và hiện tại chưa có Sổ đỏ nhưng đã có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
Làm thế nào để kiểm tra tình trạng pháp lý của Bất Động Sản trước khi nhận chuyển nhượng?
Để đảm bảo an toàn và hợp pháp trong việc nhận chuyển nhượng bất động sản, việc kiểm tra tình trạng pháp lý là rất cần thiết. Dưới đây là những cách bạn có thể thực hiện để kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản:
Kiểm Tra Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ):
Bạn cần xem xét kỹ nội dung trên Giấy chứng nhận, bao gồm các thông tin như diện tích đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, và nguồn gốc đất. Những thông tin này giúp xác định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất.
Kiểm Tra Các Tài Liệu Khác:
- Bạn nên kiểm tra các thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ để xác nhận rằng người bán đã thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ.
- Bản vẽ hiện trạng của ngôi nhà cũng cần được xem xét để đảm bảo rằng nó phù hợp với tình trạng thực tế.
Nộp Phiếu Yêu Cầu Cung Cấp Dữ Liệu Đất Đai:
Bạn có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Qua đó, bạn sẽ biết được liệu bất động sản có thuộc quy hoạch, đang thế chấp hoặc có tranh chấp hay không.
Việc kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi nhận chuyển nhượng là một bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn. Hãy thực hiện các bước trên một cách cẩn thận để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ và hợp pháp.
Những rủi ro khi mua bán bất động sản thế chấp?
Nhận chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm:
Hợp Đồng Chuyển Nhượng Có Thể Bị Vô Hiệu:
Nếu việc chuyển nhượng không có sự đồng ý của ngân hàng hoặc nếu người bán chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng, hợp đồng mua bán sẽ bị coi là vô hiệu. Điều này có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của bên thứ ba, cụ thể là ngân hàng.
Nguy Cơ Bị Lừa Đảo
Trong một số trường hợp, người bán có thể cấu kết với nhân viên ngân hàng để lừa người mua. Họ có thể sử dụng những thông tin sai lệch nhằm chiếm đoạt số tiền đặt cọc hoặc thậm chí là toàn bộ giá trị của giao dịch.
Khó Khăn Trong Việc Đăng Ký Quyền Sở Hữu:
Khi bất động sản đang trong tình trạng thế chấp, việc đăng ký quyền sở hữu mới có thể gặp khó khăn. Ngân hàng sẽ giữ lại giấy tờ và không cho phép chuyển nhượng cho đến khi khoản nợ được thanh toán hoàn toàn.
Rủi Ro Về Quyền Sử Dụng:
Trong trường hợp bất động sản bị tranh chấp hoặc có quyết định của tòa án liên quan đến quyền sử dụng, người mua có thể gặp khó khăn trong việc thực thi quyền lợi của mình.
Nhận chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp có thể mang lại những rủi ro đáng kể. Trước khi quyết định, bạn nên thực hiện đầy đủ các bước kiểm tra pháp lý và cân nhắc kỹ lưỡng để bảo vệ quyền lợi của mình trong giao dịch này.
Mua bán bất động sản là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự chú ý đến nhiều khía cạnh khác nhau. Những câu hỏi thường gặp mà Ngô Gia Holdings đã trình bày hy vọng giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình, chuẩn bị tốt hơn cho những thách thức có thể gặp phải. Để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và an toàn, bạn nên tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia hoặc luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Hãy luôn trang bị kiến thức và chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi tham gia vào bất kỳ giao dịch nào, nhằm bảo vệ quyền lợi và tài sản của chính mình.
