Khi chuẩn bị xây dựng nhà ở hoặc các công trình, việc nắm rõ các yếu tố như lộ giới, khoảng lùi và các quy định liên quan là điều cần thiết để tuân thủ pháp luật. Ngoài ra, mật độ xây dựng cũng là một khía cạnh quan trọng không thể bỏ qua. Hãy cùng Ngô Gia Holdings tìm hiểu chi tiết khái niệm mật độ xây dựng và cách tính toán mật độ qua bài viết sau đây.
Mật độ xây dựng là gì?
Khái niệm mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ giữa diện tích của công trình trên tổng diện tích khu đất. Quy định này được nêu rõ trong QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng, ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Việc xác định mật độ xây dựng nhằm mục tiêu đảm bảo sự cân bằng giữa công trình và cảnh quan xung quanh, đồng thời tạo không gian sống thoải mái cho cộng đồng. Điều này giúp duy trì hệ sinh thái tự nhiên, mang lại môi trường sống xanh sạch và gần gũi với thiên nhiên.
Phân loại mật độ xây dựng
Theo quy định của QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng được chia thành hai loại chính:
- Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích đất chiếm bởi các công trình kiến trúc chính, không bao gồm các hạng mục ngoài công trình như bể bơi, bãi đỗ xe, nhà bảo vệ, khu thể thao, các khu vực thông gió cho tầng hầm có mái che và các công trình kỹ thuật hạ tầng khác.
- Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích đất bị chiếm bởi các công trình kiến trúc chính trên toàn bộ diện tích khu đất, bao gồm cả sân, đường, khu tiểu cảnh, khu vực cây xanh, không gian mở và những khu vực không có công trình xây dựng.
Cách tính mật độ xây dựng theo quy định hiện hành
Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD từ năm 2008 về “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó hướng dẫn chi tiết về cách tính mật độ xây dựng, thiết kế, thẩm định và phê duyệt công trình theo chỉ tiêu mật độ xây dựng.
Công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100) / Tổng diện tích khu đất (m2)
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình: Được tính dựa trên diện tích hình chiếu của công trình xuống đất.
- Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm các hạng mục ngoài trời như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (trừ khu vực sân thể thao cố định…).
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình
Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Mật độ xây dựng nhà ở khu vực nông thôn được chia thành hai nhóm: quy định về mật độ xây dựng cho nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa.
Về mật độ xây dựng nhà ở:
- Đối với đất có diện tích dưới 50m²: Mật độ xây dựng tối đa là 100%.
- Đối với đất có diện tích từ 50 – 75m²: Mật độ xây dựng tối đa là 90%.
- Đối với đất có diện tích từ 75 – 100m²: Mật độ xây dựng tối đa là 80%.
- Đối với đất có diện tích từ 100 – 200m²: Mật độ xây dựng tối đa là 70%.
- Đối với đất có diện tích từ 200 – 300m²: Mật độ xây dựng tối đa là 60%.
- Đối với đất có diện tích từ 300 – 500m²: Mật độ xây dựng tối đa là 50%.
- Đối với đất có diện tích từ 1000m² trở lên: Mật độ xây dựng tối đa là 40%.
Về mật độ xây dựng tối đa (theo chiều cao):
- Công trình dưới 6m: Tối đa được xây 3 tầng.
- Công trình từ 6m đến dưới 12m: Tối đa được xây 4 tầng.
- Công trình từ 12m đến dưới 20m: Tối đa được xây 4 tầng.
- Công trình cao trên 20m: Tối đa được xây 5 tầng.
Mật độ xây dựng nhà phố
Thường thì UBND sẽ ban hành các quy định cụ thể về mật độ xây dựng cho nhà phố. Số lượng tầng xây dựng sẽ được điều chỉnh tùy theo vị trí và lộ giới của khu vực.
- Chiều cao của công trình xây dựng sẽ dựa trên quy định về lộ giới.
Chiều rộng lộ giới L (m) | Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 | Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
L ≥ 25 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
L ≥ 20 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | – |
12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | – | – |
3.5 ≤ L < 7 | 5.8 | 13.6 | 17 | – | – | – | – |
| L < 3.5 | 5.8 | 11.6 | – | – | – | – | |
- Độ vươn của ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới
Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
L < 6 | 0 |
6 ≤ L < 12 | 0.9 |
12 ≤ L < 20 | 1.2 |
| L ≥ 20 | 1.4 |
Ngoài các quy định đã nêu, chủ đầu tư cần lưu ý thêm một số điều sau:
- Đối với nhà có hẻm, không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng.
- Với các con đường có lộ giới dưới 7m, chỉ được xây dựng tối đa 2 tầng lầu, trệt và sân thượng.
- Đối với đường có chiều rộng dưới 20m, chỉ được phép xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu.
- Với những con đường rộng trên 20m, chủ đầu tư được xây dựng tối đa 4 tầng cùng với tầng trệt, lửng và sân thượng.
Điều kiện để xin cấp phép xây dựng
Để đảm bảo đủ điều kiện khi nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng, chủ đầu tư cần lưu ý những điểm sau:
- Diện tích đất xây dựng phải phù hợp với quy hoạch và mục đích sử dụng của khu đất, tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, và các yêu cầu bảo vệ môi trường.
- Trước khi khởi công, chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng, có xác nhận của tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền.
- Với các ngôi nhà có diện tích nhỏ hơn 250m² dùng để ở, chủ đầu tư có thể tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế mà không cần sự phê duyệt từ tổ chức hoặc cá nhân khác.
- Các công trình cấp 1 và cấp đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm, theo quy định trong quy chế quản lý quy hoạch đô thị.
- Đối với những khu vực ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, công trình phải tuân theo Quy chế quản lý kiến trúc đô thị.
Như vậy, mật độ xây dựng là một yếu tố quan trọng cần nắm rõ khi tiến hành xây dựng bất kỳ công trình nào. Việc hiểu đúng và áp dụng chính xác các quy định về mật độ xây dựng không chỉ giúp đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn góp phần duy trì cảnh quan và môi trường sống hài hòa. Qua bài viết này, hy vọng bạn đã có được cái nhìn tổng quan về khái niệm, quy định cũng như cách tính mật độ xây dựng, giúp cho quá trình xây dựng diễn ra suôn sẻ và hiệu quả.
