Khu dân cư là một thuật ngữ quen thuộc trong đời sống xã hội, chỉ những khu vực được quy hoạch và phát triển để làm nơi sinh sống cho con người. Đây là nơi các hộ gia đình tụ họp, xây dựng nhà cửa, và tạo nên một cộng đồng sinh hoạt với các cơ sở hạ tầng và dịch vụ thiết yếu như điện, nước, giao thông, trường học và bệnh viện. Trong bài viết này, Ngô Gia Holdings sẽ chia sẻ kỹ hơn về khái niệm khu dân cư là gì và những đặc điểm cơ bản mà một khu dân cư cần có để đáp ứng nhu cầu sống của người dân.
Khái niệm khu dân cư là gì?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 124/2021/TT-BCA, “khu dân cư” là nơi tập trung sinh sống của các hộ gia đình trong một phạm vi nhất định. Các khu dân cư bao gồm những đơn vị như thôn, làng, bản, ấp, buôn, phum, sóc, khóm, tổ dân phố và các khu vực tương tự.
Mục tiêu của việc hình thành khu dân cư là đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân, đồng thời tuân theo quy hoạch của nhà nước. Tùy theo địa phương, mỗi khu dân cư sẽ có tên gọi, địa giới hành chính, và mật độ dân cư khác nhau. Việc bố trí, sắp xếp khu dân cư phụ thuộc vào từng địa phương. Về quyền sử dụng đất, các hộ gia đình có thể sở hữu đất với sổ đỏ hoặc không, tùy thuộc vào quy định của từng khu vực cụ thể.
Đặc điểm đặc trưng của khu dân cư
Đặc điểm của khu dân cư có thể nhận diện qua một số yếu tố nổi bật:
- Khu dân cư là một cộng đồng các hộ gia đình sinh sống trong một khu vực địa lý cụ thể. Có hai loại khu dân cư chính: những khu đã tồn tại lâu đời và những khu đang trong quá trình hình thành và phát triển. Tên gọi, cấu trúc và quy mô dân cư ở các khu vực này hoàn toàn phụ thuộc vào cách tổ chức và phân chia của từng địa phương.
- Các hộ gia đình trong khu dân cư thường không có mối quan hệ huyết thống, nhưng họ gắn bó với nhau thông qua các hoạt động sinh hoạt, lao động và tương tác xã hội, do cùng chung sống trong một khu vực.
- Mỗi khu dân cư thường được đặt một tên riêng để phân biệt với các khu khác.
- Các hộ dân trong khu dân cư không chỉ chịu ảnh hưởng của các chính sách và quy định chung của Đảng và Nhà nước, mà còn chịu sự quản lý của chính quyền địa phương, hệ thống chính trị và các phong tục, tập quán tại nơi họ cư trú.
Phân loại khu dân cư theo quy định của pháp luật
Phân loại khu dân cư theo Nghị định 25/2019/NĐ-CP (đã được sửa đổi) chia thành 4 loại như sau:
- Khu dân cư loại 1: Được áp dụng cho các khu vực như đất khai hoang, vùng đất ngập mặn, đất nông nghiệp hoặc vùng núi rừng. Mật độ nhà ở trung bình trong khu vực này dưới 6 căn trên một đơn vị diện tích cơ sở.
- Khu dân cư loại 2: Mật độ nhà ở từ 6 đến 28 căn. Loại này thường xuất hiện ở các khu vực có mật độ dân cư tương đối cao.
- Khu dân cư loại 3: Áp dụng cho những khu vực như chợ, thị trấn hoặc vùng ngoại thành. Mật độ dân cư ở đây cao hơn 28 căn nhà trên một đơn vị diện tích cơ sở. Những khu vực có các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, chợ cũng được xếp vào loại này.
- Khu dân cư loại 4: Dành cho các khu vực có mật độ dân cư và giao thông đông đúc, với nhiều công trình nhà ở. Mật độ nhà trung bình trong khu vực này cũng trên 28 căn.
Cách phân chia ranh giới khu dân cư
Việc phân chia ranh giới khu dân cư dựa vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm đặc điểm địa lý, văn hóa và các dự án khu vực cụ thể:
- Thường thì khu dân cư không quy định số lượng cư dân cụ thể, mà xác định dựa trên ranh giới địa lý của từng khu vực. Phân chia ranh giới có thể dựa vào các đặc điểm tự nhiên như ngõ, hẻm, sông, suối, hoặc các công trình công cộng như trường học.
- Ranh giới khu dân cư cũng phụ thuộc vào cách phân chia đơn vị hành chính của xã, phường, hoặc thị trấn trong khu vực.
- Các khu dân cư có thể được hình thành dựa trên nghề nghiệp, văn hóa, hoặc tôn giáo chung của cư dân sống trong khu vực đó.
- Đối với các khu dân cư trong các dự án chung cư hoặc do các công ty phát triển, chúng thường được gọi là khu dân cư riêng biệt.
Đại diện khu dân cư là ai?
Theo Thông tư số 09/2017 của Bộ Nội Vụ, người đại diện khu dân cư thường được gọi là trưởng ấp, trưởng khu vực hoặc trưởng khu dân cư. Vai trò của họ là làm cầu nối giữa cư dân và chính quyền địa phương, đảm bảo các ý kiến và yêu cầu của người dân được truyền đạt đầy đủ đến chính quyền, đồng thời thông báo các chính sách và chỉ đạo mới nhất từ chính quyền đến cộng đồng cư dân.
Quy định đất khu dân cư như thế nào?
Đất khu dân cư tại nông thôn
Đất khu dân cư tại nông thôn là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người dân ở các khu vực nông thôn. Loại đất này nằm trong phạm vi địa giới hành chính của các xã.
Theo Điều 143 của Luật Đất đai năm 2013, quy định về đất ở tại nông thôn như sau:
- Đất ở tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, cũng như vườn, ao nằm trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Đất này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Dựa trên quỹ đất địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất được giao cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân để xây dựng nhà ở tại nông thôn, cũng như diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở, phù hợp với điều kiện và tập quán địa phương.
- Việc phân bổ đất ở trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng và sự nghiệp, nhằm đảm bảo thuận lợi cho sản xuất, đời sống của nhân dân, bảo vệ môi trường, và hướng tới hiện đại hóa nông thôn.
- Nhà nước có chính sách hỗ trợ người dân nông thôn để có nơi ở bằng cách tận dụng đất trong các khu dân cư hiện có, đồng thời hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Đất khu dân cư đô thị
Đất khu dân cư đô thị là loại đất nằm trong phạm vi địa giới hành chính của các phường, thị trấn, nơi được dùng để xây dựng nhà ở cho cư dân. Ngoài ra, các lô đất khu dân cư mới được quy hoạch cho các quận, thành phố, thị xã hoặc thị trấn, nhưng hiện vẫn do xã quản lý, cũng được xem là đất khu dân cư đô thị.
Theo Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013, quy định về đất ở tại đô thị như sau:
- Đất ở đô thị bao gồm các lô đất dành cho xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, và các diện tích như vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị. Những khu đất này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất ở đô thị cần được phân bổ hợp lý với đất dành cho công trình công cộng và các công trình sự nghiệp, đồng thời phải đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trường và duy trì cảnh quan đô thị hiện đại.
- Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất để tạo điều kiện cho người dân đô thị có chỗ ở.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa trên quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị cũng như quỹ đất địa phương để quy định hạn mức đất ở cho hộ gia đình và cá nhân tự xây dựng nhà ở, đặc biệt trong các trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; đồng thời quy định diện tích tối thiểu cho việc tách thửa đất ở.
Việc chuyển đổi đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất hoặc kinh doanh phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, đồng thời phải tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường đô thị.
Đất quy hoạch khu dân cư là những khu đất đã được đưa vào kế hoạch xây dựng khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của cư dân. Trước khi thực hiện quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu thông tin, đánh giá nhu cầu nhà ở và tình trạng quỹ đất tại từng địa phương.
Khu dân cư đóng vai trò thiết yếu trong đời sống cộng đồng. Việc nắm rõ khái niệm, phân loại, tiêu chí và lợi ích của khu dân cư sẽ giúp bạn có cái nhìn đầy đủ và chính xác hơn về môi trường sống và làm việc của mình. Ngô Gia Holdings hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích.
