Mua bán nhà đất là một quá trình quan trọng, đòi hỏi sự hiểu biết và tuân thủ đúng các quy định pháp luật. Với sự thay đổi liên tục của hệ thống pháp luật, việc nắm bắt thủ tục mua bán nhà đất mới nhất là vô cùng cần thiết để đảm bảo quyền lợi và tránh những rủi ro không đáng có. Trong bài viết này, Ngô Gia Holdings sẽ hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện thủ tục mua bán nhà đất năm 2024, từ các giấy tờ cần chuẩn bị cho đến quy trình chuyển nhượng và đăng ký quyền sở hữu, giúp bạn có cái nhìn tổng quan và dễ dàng thực hiện giao dịch.
Tìm hiểu về Sổ đỏ và Sổ hồng
Sổ đỏ và sổ hồng là cách gọi quen thuộc mà người dân sử dụng để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Trong các văn bản pháp luật về đất đai, không có quy định chính thức về tên gọi “sổ đỏ” hay “sổ hồng”.
Vào ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP, quy định về việc áp dụng mẫu giấy chứng nhận mới trên toàn quốc. Tên chính thức của loại giấy này là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo quy định tại khoản 16, Điều 3 của Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất và tài sản khác gắn liền với đất là chứng từ pháp lý để nhà nước công nhận quyền hợp pháp của người sở hữu đối với đất đai, nhà ở và các tài sản liên quan.
Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng
Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất có sổ đỏ hoặc sổ hồng, các bước thủ tục cần được tuân thủ chặt chẽ như sau:
Đặt cọc tài sản
Việc đặt cọc mua bán nhà đất có thể được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc có người làm chứng, thường là một bên trung lập không có mối liên hệ với cả người mua và người bán. Những thông tin cần thiết khi đặt cọc bao gồm:
- Thông tin của người bán: Họ tên, ngày sinh, chứng minh nhân dân bản gốc, tình trạng hôn nhân (giấy chứng nhận kết hôn hoặc độc thân). Nếu tài sản có đồng sở hữu, thông tin của người đồng sở hữu cũng cần được cung cấp. Ngoài ra, các giấy tờ liên quan như sổ đỏ, giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản, trích lục,… cũng cần được chuẩn bị.
- Thông tin của người mua: Họ tên, ngày sinh, chứng minh nhân dân, và địa chỉ thường trú theo hộ khẩu.
- Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá trị tài sản, số tiền đặt cọc, thời hạn ký kết hợp đồng mua bán, phương thức thanh toán, và các thỏa thuận về bên chịu trách nhiệm nộp thuế.
Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi đặt cọc, bước tiếp theo là ký kết hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng vào thời gian đã được thống nhất trong hợp đồng cọc. Các giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
- Người bán: Căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân. Người mua: Căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu.
Khi hoàn tất công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có sổ đỏ, bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền cho bên bán. Sau đó, bên bán giao lại tất cả giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản cho bên mua. Lệ phí có thể thay đổi tùy theo quy định của từng địa phương, tuy nhiên không chênh lệch quá lớn.
Thủ tục sang tên sổ đỏ và nộp thuế
Khi đã hoàn thành thủ tục mua bán, người mua cần nộp hồ sơ tại văn phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ. Hồ sơ phải đầy đủ và công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
Việc nộp thuế có thể được thỏa thuận giữa hai bên. Người mua thường chịu thuế trước bạ (0,5% giá trị tài sản), còn người bán chịu thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị tài sản). Ngoài ra, còn có lệ phí địa chính và thẩm định hồ sơ. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ tại văn phòng địa chính, người mua sẽ làm thủ tục sang tên.
Thời hạn nộp hồ sơ thuế, lệ phí
Nếu hợp đồng không quy định rõ, thời hạn nộp hồ sơ thuế là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Nếu quy định người mua chịu thuế, hạn cuối là lúc đăng ký quyền sở hữu. Hồ sơ khai lệ phí trước bạ phải được nộp cùng thời điểm làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu
Sau khi hoàn thành các thủ tục và nộp đầy đủ thuế, người mua cần mang toàn bộ giấy tờ đến Ủy ban nhân dân nơi mua bán để hoàn tất việc sang tên sổ hồng. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ chính thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Lưu ý khi mua bán nhà đất
Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra kỹ các yếu tố sau:
- Kiểm tra thực tế nhà đất có đúng với thông tin trong sổ đỏ, sổ hồng hay không.
- Xác nhận mảnh đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp nào không.
- Tìm hiểu thông tin từ hàng xóm, cộng đồng xung quanh để xác minh chính xác về nhà đất định mua.
Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng
Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ hồng, thường gặp hai tình huống phổ biến sau:
Mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai
Thông thường, các dự án nhà đất sẽ được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng sau khi hoàn tất bàn giao. Để thực hiện thủ tục mua bán, người mua cần ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước khi tiến hành chuyển nhượng theo các bước dưới đây:
Bước 1: Đặt cọc mua nhà
Nhà ở đang trong quá trình xây dựng phải ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước khi chuyển nhượng. Tùy vào từng dự án, quá trình đặt cọc có thể khác nhau, nhưng nhìn chung cần các thủ tục cơ bản như:
- Thông tin pháp lý của người bán và người mua.
- Mô tả nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm các chi tiết theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, số hợp đồng,…
- Bản gốc các hóa đơn đã thanh toán theo tiến độ hợp đồng.
- Thỏa thuận tổng giá trị chuyển nhượng và số tiền đặt cọc.
- Kế hoạch thanh toán tiếp theo và phương thức thanh toán.
- Thời điểm ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.
Bước 2: Liên hệ với chủ đầu tư
Người bán sẽ nhận thông báo về số tiền đã thanh toán, hóa đơn GTGT, và các giấy tờ cần thiết cho việc chuyển nhượng như phiếu đề nghị chuyển nhượng và xác nhận chưa có sổ đỏ.
Thời gian xử lý thủ tục thường kéo dài 5-7 ngày, tùy thuộc vào quy trình của chủ đầu tư. Sau đó, người bán sẽ nhận được các tài liệu như:
- Phiếu đề nghị chuyển nhượng có đóng dấu.
- Phiếu xác nhận chưa ra sổ đỏ.
- Tất cả các hóa đơn kế toán và giấy xác nhận thanh toán công nợ.
Người bán có thể ủy quyền cho nhân viên môi giới nếu không thể tự thực hiện các thủ tục.
Bước 3: Ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
Sau khi hoàn tất hợp đồng đặt cọc, người mua sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo tiến độ của dự án. Nếu chuyển nhượng lại, cả hai bên sẽ đến văn phòng công chứng để thực hiện giao dịch. Các giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
Người bán:
- Bản gốc chứng minh thư và 4 bản sao công chứng (cho cả vợ và chồng nếu là tài sản chung).
- Bản gốc hộ khẩu thường trú.
- Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu có).
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bản gốc.
- Hóa đơn thanh toán các đợt theo hợp đồng.
Người mua:
- Bản gốc chứng minh thư nhân dân.
- Bản gốc hộ khẩu thường trú.
Sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng, hai bên sẽ thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Thuế trước bạ là 0,5% giá trị tài sản, thuế thu nhập cá nhân là 2% và các khoản phí liên quan khác như lệ phí địa chính và thẩm định hồ sơ.
Bước 4. Nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư và chờ để nhận hồ sơ
Mua nhà đất riêng lẻ
Có hai trường hợp mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ hồng phổ biến như sau:
- Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để cấp sổ đỏ.
- Người sử dụng đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ.
Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro do tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Điều này làm cho việc xác minh nguồn gốc tài sản trở nên phức tạp. Nhà đất chưa có sổ đỏ có thể nằm trong diện quy hoạch, tranh chấp hoặc bị thu hồi. Khi xảy ra bất kỳ tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý nào, người mua sẽ phải chịu thiệt thòi. Do đó, không nên mua nhà đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh rủi ro.
Xử phạt khi không sang tên sổ đỏ theo quy định mới năm 2024
Theo quy định mới của pháp luật ban hành năm 2024, việc không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ bị xử phạt dựa trên thời gian đăng ký biến động như sau:
Thời hạn đăng ký biến động Theo khoản 6, Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013, sau khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, người mua phải thực hiện đăng ký biến động trong vòng 30 ngày.
Trong trường hợp thừa kế, thời hạn này bắt đầu từ khi việc phân chia quyền sử dụng đất là tài sản thừa kế hoàn tất. Nếu quá thời hạn 30 ngày kể từ khi có hiệu lực hợp đồng hoặc hoàn tất phân chia di sản thừa kế mà không thực hiện đăng ký biến động, sẽ bị xử phạt hành chính.
Xử phạt vi phạm hành chính Theo khoản 2, Điều 17 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc không đăng ký biến động sau chuyển nhượng, thừa kế, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt như sau:
Khu vực nông thôn:
- Chậm đăng ký biến động trong vòng 24 tháng kể từ ngày hết hạn: Phạt từ 1 – 3 triệu đồng.
- Quá 24 tháng: Phạt từ 2 – 5 triệu đồng.
Khu vực đô thị: Mức phạt sẽ gấp đôi so với khu vực nông thôn, với mức tối đa là 10 triệu đồng cho mỗi lần vi phạm.
Lưu ý:
- Khu vực đô thị bao gồm nội thành và ngoại thành của thành phố, thị xã, thị trấn.
- Khu vực nông thôn là các khu vực khác không thuộc đô thị.
- Mức phạt trên áp dụng cho cá nhân và hộ gia đình.
Các quy định xử phạt theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 05/01/2020.
Ngoài mức xử phạt tiền, người vi phạm còn phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định để khắc phục hậu quả.
Nội dung trên đã trình bày quy trình và thủ tục mua bán nhà đất cả khi có và không có sổ đỏ, sổ hồng. Qua đây, các bạn đã hiểu rằng việc sang tên sổ đỏ là điều bắt buộc và kèm theo đó là các mức xử phạt cụ thể. Vì vậy, hãy thường xuyên theo dõi các quy định liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ để tránh bị phạt. Ngoài ra, bạn cũng có thể tìm thêm thông tin pháp lý hữu ích trên website của Ngô Gia Holdings.
