Sau khi hoàn tất việc xây dựng một ngôi nhà, chủ sở hữu cần tiến hành thủ tục hoàn công để đảm bảo tính pháp lý cho công trình. Nếu bạn vẫn còn mơ hồ về khái niệm hoàn công, hãy theo dõi bài viết từ Ngô Gia Holdings để nắm rõ quy trình, hồ sơ, cùng chi phí liên quan mà mọi chủ nhà cần hiểu rõ.
Hoàn công là gì?
Mặc dù hiện nay pháp luật chưa có định nghĩa rõ ràng về khái niệm hoàn công, nhưng từ thực tế có thể hiểu rằng, hoàn công thường đề cập đến thủ tục nghiệm thu công trình nhằm xác nhận rằng các bên liên quan như chủ đầu tư và đơn vị thi công đã hoàn tất quá trình xây dựng theo giấy phép được cấp.
Nói cách khác, hoàn công là việc tiến hành nghiệm thu công trình hoặc hạng mục công trình trước khi đưa vào sử dụng (theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP). Thủ tục này có thể do chủ nhà hoặc chủ đầu tư thực hiện sau khi công trình đã được thi công xong.
Hoàn công là bước quan trọng nhằm đảm bảo rằng việc xây dựng được thực hiện đúng theo giấy phép và đảm bảo chất lượng, an toàn khi đưa công trình vào sử dụng.
Thủ tục và chi phí hoàn công nhà ở như thế nào?
Khi công trình nhà ở hoàn tất, một trong những bước hành chính quan trọng cuối cùng mà chủ nhà cần thực hiện là thủ tục hoàn công. Dưới đây là quy trình hướng dẫn thủ tục hoàn công đối với nhà ở riêng lẻ.
Thủ tục hoàn công nhà ở
Hoàn công nhà ở bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ hoàn công nhà ở cần có những giấy tờ sau:
- Giấy phép xây dựng nhà ở.
- Hợp đồng xây dựng giữa các bên liên quan.
- Báo cáo kết quả xây dựng.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng.
- Báo cáo thẩm tra và thẩm định thiết kế bản vẽ thi công.
- Bản vẽ hoàn công (nếu có thay đổi so với thiết kế ban đầu).
- Báo cáo kiểm định, thí nghiệm (nếu có).
- Văn bản xác nhận từ các cơ quan chức năng về an toàn phòng cháy chữa cháy, thang máy (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ hoàn công được nộp tại UBND quận/huyện/xã nơi quản lý đất.
Bước 3: Xem xét và cấp giấy chứng nhận
Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ và nếu hợp lệ, giấy chứng nhận hoàn công sẽ được cấp. Nếu thiếu sót, chủ đầu tư sẽ được yêu cầu bổ sung.
Chi phí hoàn công nhà
Chi phí hoàn công thường bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và Công văn 3700/TCT/DNK. Nếu chủ thầu không nộp đủ, chủ nhà phải nộp thay để hoàn tất thủ tục.
- Thuế thu nhập cá nhân: 5% doanh thu.
- Thuế giá trị gia tăng: 2% doanh thu.
Chi phí lập bản vẽ hoàn công: thỏa thuận giữa chủ nhà và đơn vị cung cấp dịch vụ, tùy thuộc vào quy mô và độ phức tạp của công trình.
Lưu ý: Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ được miễn lệ phí trước bạ.
Giải đáp một số thắc mắc về thủ tục hoàn công
Dưới đây là các câu hỏi phổ biến liên quan đến thủ tục hoàn công:
Tại sao cần phải hoàn công nhà ở?
Hoàn công luôn được nhắc đến khi công trình xây dựng hoàn tất, là bước bắt buộc mà chủ nhà hoặc nhà đầu tư không thể bỏ qua. Thủ tục hoàn công mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư, bao gồm:
- Xác nhận tính pháp lý: Hoàn công chứng minh rằng công trình xây dựng tuân thủ đúng giấy phép xây dựng và các quy định về quy hoạch, đảm bảo an toàn và phù hợp với luật pháp hiện hành.
- Tăng giá trị tài sản: Công nhận giá trị của nhà gắn liền với đất, giúp định giá tài sản dễ dàng và thuận lợi khi vay vốn ngân hàng.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu: Thủ tục hoàn công là điều kiện cần để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và thực hiện các quyền liên quan như thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế.
- Tránh rủi ro quy hoạch: Nếu không hoàn công, khi nhà nước quy hoạch hoặc giải tỏa, chủ sở hữu có thể gặp thiệt hại về quyền lợi.
Vì vậy, tuân thủ thủ tục hoàn công không chỉ là quyền lợi mà còn là nghĩa vụ của chủ nhà nhằm bảo vệ tài sản của mình.
Những trường hợp nào được miễn thủ tục hoàn công?
Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi năm 2020, các trường hợp không cần giấy phép xây dựng sẽ được miễn hoàn công. Cụ thể:
- Công trình bí mật nhà nước và các công trình xây dựng khẩn cấp.
- Công trình thuộc dự án đầu tư công, do Thủ tướng Chính phủ, lãnh đạo các cơ quan trung ương, hoặc chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định.
- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng.
- Các công trình sửa chữa, cải tạo nội thất hoặc mặt ngoài mà không tiếp giáp với đường đô thị, không thay đổi công năng sử dụng hoặc làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực.
- Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông thụ động không yêu cầu giấy phép xây dựng.
- Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên hoặc theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.
- Công trình đã được thẩm định và đáp ứng các điều kiện cấp giấy phép xây dựng.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
- Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng ở nông thôn, miền núi, hải đảo, trừ các khu vực di tích lịch sử hoặc khu bảo tồn.
Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, để thực hiện các giao dịch như mua bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp hay góp vốn bằng nhà ở, tài sản phải thỏa mãn một số điều kiện nhất định:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt như:
- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Mua bán hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu và đang trong thời hạn sở hữu đối với các trường hợp có thời hạn.
- Không bị kê biên tài sản để thi hành án hoặc không thuộc diện đã có thông báo thu hồi đất, giải tỏa hoặc phá dỡ.
Nhà ở có sẵn theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014, tức là nhà đã hoàn thành việc xây dựng và được đưa vào sử dụng, mới được phép cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Với những quy định trên, việc sang tên nhà ở chỉ có thể thực hiện khi nhà đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, điều này đòi hỏi thủ tục hoàn công phải được hoàn tất trước đó (trừ các trường hợp được miễn hoàn công).
Nếu nhà chưa hoàn công, việc sang tên Sổ đỏ sẽ không thực hiện được, trừ một số trường hợp được miễn hoàn công như đã nêu. Những rủi ro khi mua bán nhà chưa hoàn công bao gồm:
- Người mua chỉ có quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu nhà do nhà chưa có Giấy chứng nhận.
- Thủ tục hoàn công phức tạp hơn nếu cần sự hợp tác của chủ cũ để hoàn tất.
- Nhà không có Giấy chứng nhận khi bị thu hồi đất có thể không được bồi thường đầy đủ do không chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp.
Vì vậy, khi giao dịch mua bán nhà chưa hoàn công, người mua cần thận trọng và nên tìm sự tư vấn từ luật sư hoặc chuyên gia về bất động sản để tránh những rủi ro tiềm ẩn.
Hoàn công là bước quan trọng để đảm bảo ngôi nhà được công nhận hợp pháp và an toàn. Thủ tục này giúp chủ sở hữu có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và thực hiện các giao dịch liên quan như mua bán hay thế chấp. Việc nắm rõ quy trình hoàn công sẽ bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý về sau. Hy vọng bài viết đã mang lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích.
