Bạn đang băn khoăn về hạn mức đất ở? Bạn muốn nắm rõ quy định để sử dụng đất đai hợp pháp? Hạn mức đất ở tưởng chừng đơn giản nhưng lại là vấn đề “nhức nhối” gây ra nhiều tranh cãi và hiểu lầm. Việc nắm rõ khái niệm, quy định và cách thức xác định hạn mức đất ở là vô cùng quan trọng, giúp bạn sử dụng đất đai hiệu quả, tránh vi phạm pháp luật và bảo vệ quyền lợi chính đáng của bản thân.
Vậy hạn mức đất ở là gì? Việc xác định hạn mức đất ở được quy định thế nào? Hãy cùng Ngô Gia Holdings tìm hiểu chi tiết trong bài viết này nhé!
Khái niệm đất ở và hạn mức đất ở
Đất ở là gì?
Theo mục I Phụ lục I của Thông tư 28/2014/TT-BTNMT:
“Đất ở” là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho sinh hoạt, và bao gồm cả đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (bao gồm cả vườn, ao gắn liền với nhà riêng lẻ) và đã được công nhận là đất ở. Đất ở gồm cả đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Nếu đất ở được sử dụng đồng thời cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (bao gồm cả các tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp), thì phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở.
Vì vậy, đất ở là diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt, và bao gồm cả đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư. Đất ở được ký hiệu là OTC và chia thành hai loại: đất ở đô thị và đất ở nông thôn.
Hạn mức đất ở là gì?
Hạn mức đất ở là giới hạn diện tích đất ở mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc khi giao đất cho người dân. Hạn mức này bao gồm hai loại: hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở, cả hai đều do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Hạn mức giao đất ở là diện tích tối đa mà nhà nước có thể giao cho cá nhân hoặc hộ gia đình thông qua quyết định chính thức. Điều này xác định diện tích đất tối đa mà mỗi gia đình hoặc cá nhân được phép sử dụng.
Pháp luật Việt Nam hiện chưa có quy định cụ thể hoặc giải thích rõ ràng về khái niệm “hạn mức công nhận đất ở.” Theo Điểm a khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định hạn mức công nhận đất ở dựa trên điều kiện, tập quán địa phương và số lượng nhân khẩu trong mỗi hộ gia đình. Hạn mức công nhận đất ở có thể được hiểu là diện tích tối đa được xác định là đất ở, trên đó người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Dù có hạn mức đất ở, điều này không có nghĩa là cơ quan nhà nước sẽ chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức này. Thực tế, nếu thửa đất đáp ứng đủ điều kiện cấp sổ, người dân vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất, kể cả khi diện tích đó vượt quá hạn mức quy định.
Hạn mức đất ở được xác định như thế nào?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, hạn mức đất ở sẽ do các quy định cụ thể tại từng địa phương quy định.
Hạn mức công nhận đất ở
Theo Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định diện tích đất ở cho các thửa đất có vườn, ao được thực hiện như sau:
“Đối với những thửa đất có vườn, ao hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004, và người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng không ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích đất ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định. Việc này căn cứ vào điều kiện và tập quán địa phương, quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với số lượng nhân khẩu trong hộ.”
Như vậy, hạn mức công nhận đất ở được xác định dựa trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với nội dung ghi là đất ở, diện tích đó sẽ được công nhận là đất ở.
Nói cách khác, diện tích đất ở được thể hiện rõ ràng và chính xác nhất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, việc xác định diện tích đất ở được thực hiện như sau:
- Nếu đất đang được sử dụng ổn định mà không có hành vi lấn chiếm hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, loại đất sẽ được xác định dựa trên hiện trạng sử dụng thực tế.
- Nếu trên đất đang sử dụng có nhà ở, diện tích đất đó sẽ được công nhận là đất ở theo quy định hiện hành.
- Đối với trường hợp đất đang sử dụng có nguồn gốc từ lấn chiếm hoặc chuyển mục đích sử dụng trái phép, việc xác định loại đất sẽ dựa trên nguồn gốc, quá trình quản lý và sử dụng đất.
Khi đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau mà không thuộc diện đất ở có vườn, ao trong cùng một thửa đất, nếu có thể xác định ranh giới giữa các mục đích sử dụng, thì cần tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích sử dụng cho từng phần. Nếu không thể xác định ranh giới này, mục đích sử dụng chính sẽ được xác định theo loại đất có giá trị cao nhất trong bảng giá đất.
Đối với đất ở nông thôn, diện tích đất ở được công nhận sẽ căn cứ vào hạn mức đất ở theo quy định. Nếu diện tích thực tế vượt quá hạn mức, chỉ phần diện tích trong hạn mức sẽ được công nhận là đất ở; nếu diện tích bằng hoặc nhỏ hơn hạn mức, toàn bộ diện tích sẽ được công nhận.
Trong trường hợp đất có vườn, ao mà không có giấy tờ xác định rõ diện tích, việc xác định sẽ như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện và tập quán địa phương để quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, phù hợp với số lượng nhân khẩu trong hộ.
- Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương, diện tích đất ở sẽ được xác định theo hạn mức đó.
- Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận, toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở.
Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, diện tích đất ở sẽ được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai. Nếu đất đã được sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993, diện tích đất ở sẽ được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144.
Hạn mức giao đất ở
Dựa vào Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 về đất ở nông thôn:
“Dựa trên quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất cấp cho từng hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở tại nông thôn; đồng thời quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở, phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”
Theo Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 về đất ở đô thị:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương để xác định hạn mức đất cấp cho từng hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở trong trường hợp chưa đủ điều kiện để cấp đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; đồng thời quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở.”
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, hạn mức giao đất ở được xác định như sau:
- Đối với đất ở nông thôn: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở dựa trên quỹ đất và quy hoạch phát triển nông thôn đã được phê duyệt, cùng với diện tích tối thiểu để tách thửa phù hợp với điều kiện và tập quán địa phương.
- Đối với đất ở đô thị: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định hạn mức đất giao cho từng hộ gia đình, cá nhân để tự xây dựng nhà ở dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương, đồng thời quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở.
Mặc dù quy định về hạn mức giao đất ở nông thôn và đô thị có sự khác biệt tùy theo từng địa phương, cơ quan có thẩm quyền xác định hạn mức đất ở tại cả hai loại hình đều là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Luật Đất đai 2024: Những thay đổi quan trọng về hạn mức đất ở
Luật Đất đai 2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, đã có một số thay đổi quan trọng về quy định hạn mức đất ở so với Luật Đất đai 2013.
Điểm chính:
- Hạn mức đất ở tối đa cho hộ gia đình:
- Đô thị: Giữ nguyên 02 ha/hộ.
- Nông thôn: Tăng từ 05 ha/hộ lên 07 ha/hộ.
- Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn: Tăng từ 07 ha/hộ lên 10 ha/hộ.
- Hạn mức đất ở tối đa cho cá nhân:
- Đô thị: Giữ nguyên 01 ha/cá nhân.
- Nông thôn: Tăng từ 02,5 ha/cá nhân lên 03 ha/cá nhân.
- Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn: Tăng từ 03,5 ha/cá nhân lên 04 ha/cá nhân.
Ngoài ra:
- Luật mới quy định cụ thể hơn về hạn mức giao đất ở cho các đối tượng khác như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức phi chính phủ,…
- Luật mới cũng quy định chi tiết hơn về thủ tục giao đất, cấp sổ đỏ cho trường hợp sử dụng đất vượt quá hạn mức.
Lưu ý:
- Hạn mức đất ở trên là diện tích tối đa, không phải là diện tích bắt buộc phải sử dụng.
- Việc giao đất ở vượt quá hạn mức quy định sẽ phải chịu các khoản phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
- Bạn nên tìm hiểu kỹ về hạn mức đất ở tại địa phương nơi bạn sinh sống trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
Một số câu hỏi thường gặp về hạn mức đất ở
Hạn mức đất ở hiện nay là bao nhiêu?
Hạn mức đất ở cụ thể không phải là con số cố định mà sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:
- Vị trí địa lý: Nông thôn, đô thị, khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn,…
- Đối tượng sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú, không có hộ khẩu thường trú,…
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở để ở, đất ở kết hợp kinh doanh,…
Do đó, bạn cần tham khảo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi bạn sinh sống để biết được hạn mức đất ở cụ thể áp dụng cho trường hợp của mình.
Ai quy định hạn mức đất ở?
Hạn mức đất ở được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên quỹ đất của địa phương, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển nông thôn hoặc đô thị.
Làm sao để biết được hạn mức đất ở của mình?
Bạn có thể tham khảo thông tin về hạn mức đất ở của mình tại các nguồn sau:
- Website của cơ quan hành chính nhà nước cấp tỉnh nơi bạn sinh sống.
- Phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương.
- Văn phòng UBND cấp xã/phường nơi bạn sinh sống.
Bạn cũng có thể liên hệ trực tiếp với cơ quan chức năng để được tư vấn cụ thể về hạn mức đất ở áp dụng cho trường hợp của mình.
Có thể chuyển nhượng hạn mức đất ở cho người khác hay không?
Không thể. Hạn mức đất ở được quy định cho từng hộ gia đình, cá nhân và không thể chuyển nhượng cho người khác.
Muốn tách thửa đất, liệu có ảnh hưởng đến hạn mức đất ở không?
Có thể ảnh hưởng. Khi tách thửa đất, diện tích đất ở của mỗi thửa đất mới sẽ được tính vào hạn mức đất ở của hộ gia đình bạn. Do đó, bạn cần đảm bảo rằng tổng diện tích đất ở của các thửa đất mới không vượt quá hạn mức quy định.
Ngoài ra, bạn cũng cần tuân thủ các quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất theo quy định của pháp luật.
Hạn mức đất ở khi cấp sổ đỏ là bao nhiêu?
Mỗi tỉnh/thành phố sẽ có quy định riêng về hạn mức đất ở khi cấp sổ đỏ
Hạn mức đất ở có thay đổi theo thời gian không?
Hạn mức đất ở có thể thay đổi theo thời gian tùy thuộc vào sự điều chỉnh quy hoạch và các chính sách của địa phương.
Hạn mức đất ở là một quy định quan trọng trong lĩnh vực đất đai, đóng vai trò thiết yếu trong việc đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và bảo vệ môi trường. Việc nắm rõ quy định về hạn mức đất ở sẽ giúp bạn sử dụng đất đúng đắn, tránh những vi phạm pháp luật và bảo vệ quyền lợi của bản thân. Hy vọng bài viết đã mang lại cho bạn những thông tin hữu ích!
