Việc định giá đất quá cao mà không tính đến đầy đủ các chi phí của doanh nghiệp sẽ làm tăng chi phí phát triển dự án, dẫn đến việc giá nhà chỉ có thể tăng lên, không thể giảm xuống. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người mua nhà mà còn làm gia tăng áp lực tài chính cho các nhà phát triển bất động sản. Việc thiếu hụt thông tin và đánh giá không chính xác có thể gây ra những biến động không mong muốn trên thị trường bất động sản, gây khó khăn trong quản lý rủi ro và dự báo chi phí.
Xác định giá đất ‘bỏ quên’ nhiều chi phí của doanh nghiệp
Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đã lên tiếng về những bất cập trong Nghị định 12/2024 liên quan đến việc bổ sung phương pháp thặng dư để xác định giá đất. Nghị định đã bỏ sót nhiều khoản chi phí quan trọng, dẫn đến việc tính toán giá đất không chính xác, gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư và thị trường bất động sản.
Vấn đề thiếu sót trong tính toán chi phí
Điểm chính yếu được nêu ra là Nghị định 12/2024 không tính đến một số khoản chi phí thực tế mà doanh nghiệp phải chi trả trong quá trình triển khai dự án, bao gồm:
- Tiền sử dụng đất: Đây là khoản chi phí ban đầu mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc bỏ sót khoản chi phí này khiến cho giá đất được tính toán thấp hơn giá trị thực tế, gây thiệt hại cho doanh nghiệp và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách Nhà nước.
- Chi phí xây dựng công trình tạm và công trình phục vụ thi công: Nghị định chỉ tính đến chi phí xây dựng các công trình chính, bỏ qua các công trình tạm và công trình phục vụ thi công. Những công trình này tuy không trực tiếp tạo ra sản phẩm nhưng lại đóng vai trò thiết yếu trong quá trình triển khai dự án, do đó cần được tính vào tổng chi phí phát triển.
- Chi phí dự phòng và chi phí lãi vay: Nghị định 12/2024 cũng không ghi nhận chi phí dự phòng và chi phí lãi vay vào tổng chi phí phát triển. Đây là những khoản chi phí hợp lý và cần thiết để đảm bảo dự án được thực hiện suôn sẻ và hiệu quả.
Hậu quả của việc tính toán giá đất không chính xác
Việc tính toán giá đất thiếu chính xác do Nghị định 12/2024 quy định sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực, bao gồm:
- Gây khó khăn cho doanh nghiệp: Doanh nghiệp sẽ phải chịu thiệt hại về mặt tài chính do giá đất được tính thấp hơn giá trị thực tế. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận của doanh nghiệp, từ đó dẫn đến việc hạn chế đầu tư và phát triển.
- Gây mất cân bằng thị trường: Giá đất thấp hơn giá trị thực tế sẽ tạo ra lợi thế không công bằng cho một số doanh nghiệp, dẫn đến sự cạnh tranh không lành mạnh và ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường.
- Gây thất thu ngân sách Nhà nước: Doanh nghiệp nộp thuế thấp hơn do giá đất được tính thấp, dẫn đến việc thất thu ngân sách Nhà nước.
Nghị định 12/2024 cần được sửa đổi để bổ sung đầy đủ các khoản chi phí thực tế mà doanh nghiệp phải chi trả trong quá trình triển khai dự án. Việc tính toán giá đất chính xác sẽ góp phần đảm bảo tính công bằng, minh bạch cho thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy hoạt động đầu tư và phát triển kinh tế – xã hội.
Ý kiến các chuyên gia: Định giá đất ‘bỏ quên’ nhiều chi phí khiến giá chỉ có tăng?
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Dự thảo được kỳ vọng sẽ khắc phục những điểm bất cập của Nghị định 12/2024, nhất là các quy định về phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, các nội dung của dự thảo về vấn đề này lại cho thấy các bất cập vẫn đang tồn tại. Khi giá đất được tính cao nhưng các chi phí của doanh nghiệp không được tính đầy đủ, chi phí phát triển dự án sẽ tăng cao, kéo theo giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.
Dự thảo nghị định về định giá đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến từ các chuyên gia, hiệp hội và doanh nghiệp bất động sản. Các hiệp hội đã đề xuất cần bổ sung các chi phí phù hợp. Theo dự thảo, chi phí đầu tư xây dựng được xác định khi áp dụng phương pháp thặng dư chỉ bao gồm các chi phí như xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, và các công trình xây dựng khác.
Một doanh nghiệp bất động sản phía Nam cho rằng dự thảo chưa quy định chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, cùng với chi phí dự phòng chưa phù hợp với thực tế triển khai dự án. Doanh nghiệp này nhấn mạnh rằng giai đoạn đầu khi có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, việc xác định chi phí đầu tư chỉ là khái toán nên không thể chính xác 100%.
Trung bình một dự án mất 3-4 năm để triển khai xây dựng, các dự án lớn có thể kéo dài hàng chục năm, dẫn đến việc phát sinh chi phí trượt giá và dự phòng là điều tất yếu. Pháp luật xây dựng cũng quy định về “chi phí dự phòng” khi tính tổng mức đầu tư dự án. Do đó, nghị định cần ghi nhận chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng khi tính tiền sử dụng đất để phù hợp với thực tiễn và quy định pháp luật xây dựng. Ngoài ra, cần bổ sung quy định chung về “các chi phí hợp lý, hợp lệ theo quy định pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng” để bao quát và phù hợp với thực tế phát sinh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đồng quan điểm, cho rằng dự thảo nghị định chưa tính các chi phí thực tế mà nhà đầu tư đã bỏ ra như chi phí vốn, bảo hiểm công trình, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí dự phòng và các chi phí hợp pháp khác. Vì vậy, cần bổ sung các khoản chi phí này vào dự thảo nghị định.
Ông Châu nhấn mạnh rằng việc tính đúng, đủ các chi phí đầu tư xây dựng là nguyên tắc đối xử công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Dự thảo nghị định đã quy định về ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất, tính đúng và đủ các yếu tố hình thành nên tổng doanh thu này mà không bỏ sót yếu tố nào.
Về dự thảo Nghị định quy định về giá đất, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã nhấn mạnh, quy định về định giá đất khi triển khai Luật Đất đai cần bảo đảm nguyên tắc khách quan, minh bạch, điều hòa nguồn thu từ đất cho Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, không để giá đất biến động nóng, cân đối chi phí đầu vào cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế – xã hội.
“Nếu không tính đúng, tính đủ các chi phí sẽ khiến các nhà đầu tư tìm cách này hay cách khác để giảm thiểu thiệt hại, dẫn đến làm tăng giá thành sản phẩm và người tiêu dùng sẽ gánh chịu trong khi giá bất động sản lại vẫn bị đẩy lên mức cao”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận đinh.
Như vậy, việc tính toán giá đất thiếu chính xác do bỏ sót nhiều khoản chi phí thực tế của doanh nghiệp như trong dự thảo Nghị định 12/2024 đang là vấn đề nhức nhối trong thị trường bất động sản hiện nay. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực như gây khó khăn cho doanh nghiệp, mất cân bằng thị trường và thất thu ngân sách Nhà nước. Việc hoàn thiện quy định giá đất là bài toán cấp bách cần được giải quyết để đảm bảo thị trường hoạt động minh bạch, lành mạnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Hy vọng bài viết Ngô Gia Holdings cập nhật đã mang lại cho bạn những thông tin hữu ích!
