Hiện nay, việc đấu giá đất đang dần trở nên phổ biến. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa rõ về loại đất này cũng như các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến quá trình đấu giá. Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã đánh dấu nhiều bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách đất đai tại Việt Nam, trong đó có những quy định chi tiết về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Hãy theo dõi bài viết Ngô Gia Holdings dưới đây để tìm hiểu chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất!
Đấu giá đất là gì?
Đấu giá đất, hay đấu giá quyền sử dụng đất, là một phương thức phân bổ đất đai đặc biệt do Nhà nước thực hiện. Trong đó, Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền sẽ tổ chức bán đấu giá công khai các thửa đất thuộc phạm vi địa phương. Không giống như việc giao đất theo cách thông thường, các cá nhân hay tổ chức có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những đối thủ khác. Người đưa ra mức giá cao nhất sẽ được trao quyền sử dụng đất.
Phương thức này không chỉ nhằm mục đích lựa chọn người có nhu cầu thực sự, mà còn giúp tối ưu hóa giá trị của tài sản đặc biệt này – quyền sử dụng đất. Đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá là một bước tiến mới trong quá trình giao và cho thuê đất.
Điều này góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho những người tham gia, và đồng thời huy động tối đa nguồn vốn vào ngân sách Nhà nước.
Đấu giá đất có thể được tổ chức theo các hình thức sau:
- Hình thức đấu giá đất trực tiếp bằng lời nói
- Hình thức đấu giá đất bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá
- Hình thức đấu giá đất bằng bỏ phiếu kín gián tiếp một vòng
- Hình thức đấu giá đất trực tuyến.
Những quy định về đấu giá đất hiện nay
Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Điều 117 Luật Đất đai 2013, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ hai nguyên tắc chính:
- Đấu giá quyền sử dụng đất cần được thực hiện một cách công khai, liên tục, đảm bảo tính khách quan, trung thực và bình đẳng, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia.
- Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về đấu giá tài sản.
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
Không phải mọi loại đất đều có thể đưa ra đấu giá. Theo Điều 118 Luật Đất đai 2013, việc đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng cho các trường hợp sau:
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
- Sử dụng quỹ đất nhằm tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ hoặc sản xuất phi nông nghiệp.
- Đất phục vụ cho sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoặc làm muối.
- Giao hoặc cho thuê đất do Nhà nước thu hồi nhằm sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước.
- Giao đất ở tại đô thị và nông thôn cho cá nhân, hộ gia đình.
- Giao hoặc cho thuê đất đối với những trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Điều kiện tham gia đấu giá đất
Theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 125 của Luật Đất đai 2024, việc giao đất và cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
Điều 125. Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- a) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126 của Luật này;
- b) Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 của Luật này.
- Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- a) Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối;
- b) Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Luật này;
- c) Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- d) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này phải có đủ các điều kiện sau đây:
- a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này;
- b) Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án;
- c) Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
- Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 của Luật này;
- b) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
…
Chuẩn bị tổ chức việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 như thế nào?
Theo khoản 1 Điều 229 Luật Đất đai 2024, quá trình chuẩn bị tổ chức giao đất, cho thuê đất qua đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:
- Đơn vị chịu trách nhiệm quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất và trình cơ quan có thẩm quyền để phê duyệt.
- Đơn vị được giao tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ của khu đất, thửa đất cần đấu giá và gửi tới cơ quan chức năng về quản lý đất đai để trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.
- Cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm cho khu đất, thửa đất đấu giá và trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt giá.
- Sau khi nhận được đề xuất từ cơ quan quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với đơn vị tổ chức đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Nghị định, phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung chính sau:
- Thông tin về vị trí, diện tích, loại đất và tài sản gắn liền với các thửa đất hoặc khu đất đấu giá (nếu có).
- Hình thức giao đất hoặc cho thuê đất, cùng thời hạn sử dụng của các thửa đất hoặc khu đất trong quá trình đấu giá.
- Thời gian dự kiến để tổ chức đấu giá.
- Đối tượng tham gia và các điều kiện cần thiết để được tham gia đấu giá.
- Chi phí tổ chức thực hiện đấu giá.
- Dự kiến giá khởi điểm, khoản tiền đặt trước cần nộp khi tham gia đấu giá và các khoản phí khác theo quy định của pháp luật.
- Các nội dung khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định, phù hợp với quy định pháp luật và tình hình thực tế tại địa phương.
Thẩm định và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất
Nghị định quy định, nếu việc đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện sẽ kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ để trình Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt phương án đấu giá.
Nếu việc đấu giá thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ tiến hành kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ trước khi trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt.
Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Nghị định, đơn vị tổ chức đấu giá có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất hoặc khu đất đấu giá, bao gồm thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đã được phê duyệt. Hồ sơ cũng bao gồm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính trong trường hợp chưa có bản đồ. Cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành xác định giá khởi điểm theo quy định pháp luật.
Như vậy, đấu giá đất là một phương thức quan trọng giúp Nhà nước phân phối quyền sử dụng đất một cách công khai và minh bạch. Với các quy định được quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2024, việc đấu giá không chỉ đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia mà còn góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, đồng thời huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách Nhà nước. Những quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất giúp quá trình này diễn ra chặt chẽ và minh bạch, từ đó tối ưu hóa giá trị sử dụng đất trong phát triển kinh tế – xã hội. Hy vọng bài viết Ngô Gia Holdings chia sẻ đã mang lại cho bạn những thông tin hữu ích!
