Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, khái niệm “đất sử dụng chung” đã trở thành một chủ đề quan trọng được nhiều người quan tâm. Đất sử dụng chung không chỉ liên quan đến quyền lợi của từng cá nhân mà còn ảnh hưởng đến cộng đồng và các dự án bất động sản. Tuy nhiên, việc hiểu rõ về đất sử dụng chung và cách ghi chú trên sổ đỏ lại không đơn giản. Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc về khái niệm này cũng như cung cấp hướng dẫn chi tiết về cách ghi đất sử dụng chung trên sổ đỏ.
Đất sử dụng chung là gì? Đặc điểm pháp lý của đất sử dụng chung
Đất sử dụng chung được hiểu là loại đất mà nhiều người cùng chia sẻ quyền sử dụng, hoặc là đất có hình thức sử dụng mà nhiều cá nhân hoặc tổ chức đồng sở hữu.
Đặc điểm pháp lý của đất sử dụng chung:
- Nguồn gốc sử dụng đất: Đất có thể có nguồn gốc từ việc Nhà nước giao, cho thuê, hoặc qua chuyển nhượng, thừa kế từ người khác.
- Người sử dụng đất: Gồm nhiều cá nhân hoặc tổ chức, như hộ gia đình, vợ chồng, nhóm người cùng mua đất, các doanh nghiệp, hoặc các chủ sở hữu căn hộ chung cư có chung quyền sử dụng đất của khu chung cư.
- Quyền sử dụng đất: Việc thực hiện các quyền liên quan đến thửa đất phải được sự đồng thuận của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất, ngoại trừ các giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Mỗi người có chung quyền sử dụng đất sẽ được cấp một giấy chứng nhận giống nhau, trừ khi họ thỏa thuận để một người đại diện đứng tên hoặc chỉ cấp cho một người.
Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho tất cả các bên có chung quyền, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất, phải có đầy đủ các giấy chứng nhận đã được cấp.
Như vậy, đất sử dụng chung là loại đất có nhiều người cùng sở hữu quyền sử dụng. Khác với đất sử dụng riêng, việc định đoạt quyền sử dụng đất có chung quyền cần có sự đồng ý của tất cả các bên liên quan.
Phân biệt đất sử dụng chung và sử dụng riêng
Người có quyền sử dụng đất:
- Sử dụng riêng: Thuộc quyền của một người sử dụng đất, chẳng hạn như: một cá nhân, một hộ gia đình, cặp vợ chồng, cá nhân nước ngoài, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Sử dụng chung: Đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng của nhiều người.
Quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:
Sử dụng riêng:
- Cá nhân: Có toàn quyền quyết định mọi giao dịch liên quan đến đất.
- Hộ gia đình: Cần có văn bản thể hiện sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình.
- Vợ chồng: Khi chuyển nhượng, tặng cho… phải có sự đồng ý từ cả hai bên. Trường hợp thừa kế, nếu một người mất trước, di sản thừa kế là ½ giá trị thửa đất.
Sử dụng chung: Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
- Nếu quyền sử dụng đất có thể phân chia được theo phần, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền của mình bằng cách làm thủ tục tách thửa.
- Nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia, nhóm người sử dụng đất cần ủy quyền cho một người đại diện để thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Như vậy, với “sử dụng riêng,” người sử dụng đất có toàn quyền đưa ra các quyết định liên quan đến thửa đất, trong khi với “sử dụng chung,” cần có sự thống nhất giữa các bên có chung quyền sử dụng đất.
Cách ghi hình thức sử dụng đất trên sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, việc ghi hình thức sử dụng đất trên trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Nếu toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, hộ gia đình, cặp vợ chồng, tổ chức trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì mục hình thức sử dụng sẽ ghi là “Sử dụng riêng.”
- Nếu diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, thì trong mục hình thức sử dụng sẽ ghi “Sử dụng chung.”
- Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn tổng diện tích thửa đất, đồng thời có hình thức sử dụng riêng và chung cho từng loại đất, thì cần ghi chi tiết “Sử dụng riêng” kèm theo mục đích sử dụng và diện tích đất sử dụng riêng; tương tự, ghi “Sử dụng chung” cùng với mục đích sử dụng và diện tích đất sử dụng chung.
Quyền chuyển nhượng đất sử dụng chung
Theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện các quyền liên quan đến đất sử dụng chung:
- Nếu quyền sử dụng đất có thể được phân chia, người sử dụng đất có thể tách thửa để thực hiện quyền đối với phần đất của mình.
- Nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia, nhóm người sử dụng đất cần ủy quyền cho một người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ thay mặt cho cả nhóm.
Như vậy, hiểu rõ về đất sử dụng chung và cách ghi chú trên sổ đỏ không chỉ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của mình mà còn tránh những rắc rối pháp lý không đáng có. Việc nắm vững các quy định và thủ tục liên quan là điều cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phức tạp. Hy vọng qua bài viết Ngô Gia Holdings chia sẻ đã giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về khái niệm đất sử dụng chung và biết cách ghi nhận thông tin chính xác trên sổ đỏ, từ đó đảm bảo quyền lợi của mình và tránh những tranh chấp không mong muốn.
