Đất hỗn hợp không được nhắc đến thường xuyên như các loại đất khác như đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Vậy, đất hỗn hợp thực chất là gì và quy định pháp luật về loại đất này như thế nào? Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không? Hãy cùng Ngô Gia Holdings tìm hiểu chi tiết trong bài viết này!
Đất hỗn hợp là gì?
Hiện tại, đất đai được phân loại thành: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, khái niệm “đất hỗn hợp” không được đề cập trong Luật Đất đai mà được định nghĩa theo Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
Theo Thông tư này, đất hỗn hợp là loại đất xuất hiện trong các đồ án quy hoạch, có thể được sử dụng cho việc xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc các mục đích khác nhau.
Từ các quy định trên, đất hỗn hợp thường được dùng vào các hoạt động phát triển hạ tầng đô thị, xây dựng cơ sở vật chất, khu dân cư nhằm hỗ trợ cho các chức năng của khu vực quy hoạch.
Ví dụ, đất quy hoạch hỗn hợp có thể được sử dụng để xây dựng nhà ở kết hợp với các mục đích kinh doanh như:
- Dự án xây dựng nhà ở kết hợp văn phòng, hoặc các shophouse vừa để ở vừa kinh doanh;
- Dự án xây dựng nhà ở đi kèm với các công trình sản xuất phi nông nghiệp như nhà ở cho công nhân, kèm theo kho bãi, xưởng sản xuất…
Một số quy định về đất hỗn hợp mới nhất 2024
Quy Trình Cấp Giấy Phép Xây Dựng Đối Với Đất Hỗn Hợp
Vì đất hỗn hợp không nằm trong các loại đất được quy định bởi Luật Đất đai 2013, nên hiện tại chưa có quy định cụ thể nào về loại đất này trong bộ luật. Điều này đã dẫn đến khó khăn cho người dân trong việc tách thửa hoặc xin cấp giấy phép xây dựng. Thực tế, nhiều gia đình sinh sống trên đất hỗn hợp chỉ được cấp phép xây dựng tạm thời, và thường không được công nhận hồ sơ hoàn công dù đã hoàn tất xây dựng.
Hơn nữa, các công trình xây dựng trên đất hỗn hợp thường không được công nhận là tài sản riêng. Trong trường hợp quy hoạch bị thay đổi, các khu đất này có thể bị thu hồi. Nhà đầu tư đầu tư vào dự án đất hỗn hợp có thể đối mặt với rủi ro lớn nếu quy hoạch được điều chỉnh.
Để giải quyết các vướng mắc của cư dân sống trên đất hỗn hợp, UBND TP.HCM đã chỉ đạo các sở, ngành thực hiện rà soát quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng cho các khu vực đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Ngày 18/2/2021, Sở Xây dựng TP.HCM đã ra công văn số 2140, đề xuất cấp giấy phép xây dựng cho người dân trong các khu vực quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Đến tháng 11/2018, Sở Xây dựng đã đồng ý phân loại các khu vực và quy định cấp phép xây dựng như sau:
- Khu vực đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích: Khu vực này sẽ có chức năng chính là nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ thương mại và văn phòng, không bao gồm công trình công cộng hay công viên. Nếu khu vực này có nhiều cư dân cư trú, quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ được đảm bảo bằng cách cấp giấy phép xây dựng chính thức.
- Khu vực đất hỗn hợp chiếm trên 50% diện tích: Khu vực này chủ yếu dành cho công trình dịch vụ, thương mại và văn phòng, không bao gồm nhà ở. Những khu vực có nhà xưởng hoặc cơ sở sản xuất ô tô gây ô nhiễm cần di dời. Nếu khu vực không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, giấy phép xây dựng có thời hạn sẽ được cấp nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Khu vực đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích: Khu vực này thường có nhiều nhà ở cũ cần được cải tạo. Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ đề nghị chưa cấp phép xây dựng cho đến khi điều chỉnh quy hoạch thành đất dân cư hiện hữu hoàn tất. Giấy phép xây dựng chính thức sẽ được cấp sau khi hoàn tất điều chỉnh.
- Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác: Các khu vực thuộc quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác như đất ở cao tầng, đất ở hạ tầng, đất ở nhà vườn sẽ được cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ.
Đất Hỗn Hợp Có Thể Được Chuyển Đổi Thành Đất Thổ Cư Không?
Theo Khoản 2 Điều 49 của Luật Đất đai 2013, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ chính quyền địa phương hoặc cơ quan nhà nước, người sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền cơ bản theo quy định pháp luật.
Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực cần thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc thu hồi đất theo kế hoạch. Trong trường hợp này, họ vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình, nhưng không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình, hoặc trồng cây lâu năm.
Do đó, việc chuyển đổi đất hỗn hợp thành đất thổ cư hoàn toàn khả thi, nhưng điều này phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và điều kiện cụ thể của từng địa phương. Để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân nên liên hệ với phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để nắm rõ kế hoạch sử dụng đất và xem xét các phương án đầu tư phù hợp.
Có Thể Tách Thửa Đối Với Đất Hỗn Hợp Không?
Theo Khoản 2 Điều 49 của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc tách thửa đất phải đáp ứng 5 điều kiện cơ bản sau đây:
- Có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất: Để thực hiện tách thửa, đất cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Nếu chưa có sổ đỏ, cần phải xin cấp trước khi tiến hành tách thửa.
- Diện Tích Tách Thửa Tối Thiểu: Diện tích của thửa đất sau khi tách thửa phải đạt yêu cầu tối thiểu theo quy định của từng địa phương, không bao gồm chỉ giới xây dựng và phần hành lang an toàn giao thông.
- Không Có Tranh Chấp: Đất cần được tách thửa không được có tranh chấp hoặc kiện tụng liên quan.
- Không Bị Kê Biên: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Thời Hạn Sử Dụng Còn Lại: Đất cần phải còn thời hạn sử dụng hợp lệ tại thời điểm thực hiện tách thửa.
Vì vậy, việc tách thửa đất hỗn hợp hoàn toàn khả thi nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên.
Có Thể Mua Bán hoặc Chuyển Nhượng Đất Hỗn Hợp Không?
Theo Khoản 2 Điều 49 của Luật Đất đai 2013, nếu đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện, người sở hữu vẫn được thực hiện các quyền cơ bản theo pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng và mua bán đất.
Trong trường hợp các cơ quan chức năng đã công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhưng sau ba năm vẫn chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sở hữu cần thực hiện các thủ tục đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc hủy bỏ việc thu hồi và chuyển đổi mục đích đối với các phần diện tích đã được ghi nhận trong kế hoạch sử dụng đất trước đó. Nếu các cơ quan nhà nước không thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ, hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố, thì người sử dụng và chủ sở hữu đất hỗn hợp vẫn giữ nguyên quyền của mình theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013.
Đất Hỗn Hợp Có Được Bồi Thường Khi Bị Thu Hồi Không?
Theo Điều 75 của Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất, điều kiện bồi thường được quy định như sau: Những cá nhân và hộ gia đình đang sử dụng đất không phải thuê đất trả tiền hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (tức là Giấy chứng nhận), hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai nhưng chưa được cấp, sẽ được bồi thường. Điều này áp dụng trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật, cũng như những người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
Vì vậy, nếu bạn sở hữu đất hỗn hợp và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, bạn sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Định Giá Đất Hỗn Hợp như thế nào?
Giá của đất hỗn hợp thường phụ thuộc vào vị trí của khu đất. Những khu đất nằm ở vị trí thuận lợi như trung tâm thành phố hoặc mặt tiền đường thường có giá trị cao hơn. Bên cạnh đó, các tiện ích xung quanh khu vực cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá đất hỗn hợp.
Có Nên Mua Đất Hỗn Hợp Hay Không?
Đất quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian. Một khu đất hiện tại đang thuộc diện quy hoạch có thể không còn nằm trong kế hoạch quy hoạch trong vài năm tới. Điểm mạnh của đất hỗn hợp là giá cả thường thấp hơn nhiều so với các loại đất khác, điều này khiến nó trở thành một lựa chọn hấp dẫn về mặt tài chính. Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cũng cam kết sẽ đảm bảo quyền lợi cho người dân nếu chưa có quyết định thu hồi của Nhà nước hoặc chưa xác định được dự án và chủ đầu tư cụ thể. Nếu có thu hồi, việc bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định.
Tuy nhiên, đất hỗn hợp vẫn thuộc diện quy hoạch và các quy định liên quan có thể gây khó khăn cho người sử dụng. Cụ thể, các thủ tục pháp lý và xin giấy phép xây dựng thường phức tạp và có thể dẫn đến việc nhiều hộ gia đình chỉ được cấp phép tạm thời hoặc chưa được cấp phép. Do đó, những ai có nhu cầu mua đất để ở lâu dài nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.
Hy vọng thông qua bài viết Ngô Gia Holdings chia sẻ đã giúp bạn hiểu được đất hỗn hợp là gì cùng những quy định pháp luật liên quan, từ đó đưa ra được quyết định phù hợp cho việc nên lựa chọn mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không? Thường xuyên truy cập website hoặc fanpage Ngô Gia Holdings để cập những kiến thức, thông tin thị trường bất động sản mới nhất nhé!
