Chuyển nhượng nhà đất là quá trình mua bán, trao đổi hoặc tặng cho quyền sở hữu bất động sản giữa các bên. Đây là một thủ tục pháp lý quan trọng, đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về các quy định pháp luật và các bước thực hiện. Trong bài viết này, Ngô Gia Holdings sẽ chia sẻ chi tiết về khái niệm chuyển nhượng nhà đất và các bước cần thiết để hoàn tất quá trình này, đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên liên quan.
Chuyển nhượng là gì?
Chuyển nhượng có thể được hiểu là việc trao đổi, chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc các nghĩa vụ liên quan đến tài sản từ một cá nhân hoặc tổ chức này sang cá nhân hoặc tổ chức khác.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay chuyển nhượng nhà đất, là quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất từ người bán sang người mua theo quy định pháp luật. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra như một giao dịch bất động sản thông thường, bao gồm các hình thức như mua bán, chuyển nhượng, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhượng nhà đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013, các điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
1. Người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoại trừ các trường hợp thừa kế quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không trong tình trạng tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
d) Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
2. Bên cạnh các điều kiện trên, người sử dụng đất còn phải tuân thủ các quy định tại Điều 189 đến 194 của Luật Đất đai 2013 khi thực hiện các quyền liên quan đến chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
3. Mọi giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đều phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, chỉ có hiệu lực từ thời điểm được ghi vào sổ địa chính.
Như vậy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, và phải còn trong thời hạn sử dụng. Trường hợp chưa có giấy chứng nhận, người sử dụng đất cần hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận trước khi thực hiện chuyển nhượng.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2024
Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng với sự chứng thực hoặc công chứng. Quá trình công chứng, chứng thực này được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng.
- Bản dự thảo hợp đồng (nếu có).
- Giấy tờ cá nhân của cả hai bên: bản sao Chứng minh nhân dân (CMND), Căn cước công dân (CCCD) hoặc hộ chiếu còn hiệu lực; đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Giấy xác nhận nơi cư trú.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Giấy ủy quyền (nếu có).
Sau khi hồ sơ đã được chuẩn bị đầy đủ, hai bên tiến hành công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã có đất.
Nộp phí công chứng: Theo quy định tại Điều 66 Luật Công chứng 2014, người yêu cầu công chứng phải nộp phí. Các bên trong giao dịch có thể thỏa thuận về việc bên nào sẽ chịu trách nhiệm thanh toán phí công chứng.
Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi hoàn tất công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả hai bên phải tiến hành đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng nơi có đất, trong thời hạn tối đa 30 ngày làm việc.
Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính từ 1 – 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ trước khi tiến hành thủ tục sang tên theo quy định.
Theo Khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời gian xử lý việc đăng ký biến động và sang tên không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
Dựa trên hồ sơ cung cấp, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra vị trí thửa đất và gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính nếu có.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi nhận được thông báo từ cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ chuyển thông báo đến chủ sở hữu đất để tiến hành nộp các khoản nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Các loại thuế và phí cần nộp bao gồm:
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất x Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)
Thuế thu nhập cá nhân:
Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Lưu ý: Cá nhân sở hữu duy nhất một bất động sản có thể được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng, theo quy định tại Điều 12 của Thông tư này.
Nghĩa vụ nộp thuế: Bên chuyển nhượng thông thường phải chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận ai sẽ chịu khoản thuế này.
Lệ phí địa chính: Mức lệ phí địa chính sẽ cao hơn ở các khu vực thành phố trực thuộc Trung ương và phường nội thành, so với các khu vực khác. Đối với tổ chức, mức lệ phí này cũng sẽ cao hơn so với hộ gia đình, cá nhân.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và phí thẩm định hồ sơ: Phí này thường do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng chi trả. Số tiền phụ thuộc vào diện tích, mức độ phức tạp của hồ sơ và quy định của địa phương.
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành việc nộp thuế và lệ phí trước bạ, người sử dụng đất cần nộp biên lai chứng minh đã thanh toán các khoản này cho cơ quan quản lý đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Như vậy, chuyển nhượng nhà đất là quá trình quan trọng và phức tạp, yêu cầu cả người bán và người mua phải tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro. Hiểu rõ về các bước chuyển nhượng nhà đất, từ việc ký kết hợp đồng, công chứng đến nộp thuế và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sẽ giúp quá trình này diễn ra thuận lợi và hợp pháp.
