TP.HCM ban hành quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở. Quy định mới này dự kiến sẽ giải quyết những khó khăn liên quan đến các khu đất nằm trong các đồ án quy hoạch bị treo lâu nay, gây thiệt hại và tạo bức xúc cho người dân. Hãy cùng Ngô Gia Holdings tìm hiểu chi tiết trong bài viết này!
Đất khác là đất gì?
“Đất khác” là một khái niệm trong Luật Đất đai Việt Nam, chỉ các loại đất không thuộc vào các nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, hoặc đất chưa sử dụng được quy định cụ thể trong luật. Các loại “đất khác” có thể bao gồm:
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp: Đất dành cho các công trình sự nghiệp như trụ sở cơ quan nhà nước, cơ sở y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao…
- Đất cơ sở tôn giáo: Đất dành cho việc xây dựng chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường và các công trình tôn giáo khác.
- Đất cơ sở tín ngưỡng: Đất dùng để xây dựng các cơ sở phục vụ hoạt động tín ngưỡng của cộng đồng.
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: Đất dùng cho việc chôn cất và hỏa táng người đã khuất.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Bao gồm đất dành cho các cơ sở sản xuất, kinh doanh không liên quan đến nông nghiệp.
- Đất quốc phòng, an ninh: Đất được sử dụng cho các mục đích quốc phòng, an ninh của quốc gia.
- Đất chưa sử dụng: Đất chưa được đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Mỗi loại đất sẽ có quy định riêng về mục đích sử dụng và có thể được chuyển đổi sang đất ở hoặc các mục đích khác theo quy định của Luật Đất đai, nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý.
Những bất cập cho người dân TPHCM
Ông Nguyễn Văn Hiếu (Quận 7, TP.HCM) chia sẻ rằng ông sở hữu hơn 2.000 m² đất tại phường Phú Thuận, quận 7 nhưng suốt gần một thập kỷ qua, ông không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay tách thửa do khu đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp, bao gồm công viên, giao thông và đất ở. Mặc dù mảnh đất của ông nằm giữa khu dân cư hiện hữu, nhưng quy hoạch treo đã khiến giá trị đất giảm đáng kể. Trong khi các khu đất lân cận được bán với giá hàng trăm triệu đồng/m², thì đất của ông chỉ rao bán với giá 16 triệu đồng/m² nhưng không ai mua.
Ông Hiếu cho biết xung quanh khu đất của ông, người dân mua bán, xây dựng thoải mái vì không nằm trong quy hoạch, trong khi đất của ông lại rơi vào tình trạng bị treo, làm giảm giá trị nghiêm trọng. Điều này khiến ông bức xúc vì quy hoạch này đã tồn tại hàng chục năm nhưng không khả thi, khó có thể thực hiện, và việc thay đổi quy hoạch dường như không ai quan tâm. Ông kỳ vọng nếu được phép chuyển đổi mục đích sử dụng một phần đất trong quy hoạch treo, sẽ giúp tháo gỡ khó khăn cho người dân như ông.
Lãnh đạo nhiều quận, huyện cũng đồng ý rằng đối với đất quy hoạch là đất hỗn hợp có chức năng ở, hiện không có cơ sở để chuyển đổi mục đích sử dụng vì quy hoạch phân khu chưa xác định cụ thể vị trí từng loại đất. Tại quận Bình Tân, với hơn 341 ha đất thuộc diện quy hoạch với hai chức năng là đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp, việc giải quyết nhu cầu của người dân vẫn còn hạn chế. Quận này đã kiến nghị cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu phù hợp với quy hoạch.
UBND huyện Hóc Môn cũng đề xuất cần giải quyết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho các khu vực dân cư xây dựng mới, đất ở dài hạn, tương tự như các khu vực đất dân cư hiện hữu, để bảo đảm quyền lợi của người dân. Các kiến nghị từ quận Bình Chánh, quận 6 và các quận, huyện khác cũng nhấn mạnh việc điều chỉnh quy hoạch để cho phép người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa và cấp phép xây dựng.
Điều chỉnh quy hoạch để chuyển mục đích: Cho chuyển đổi đất khác sang đất ở
Trước các kiến nghị từ quận, huyện, đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc (QH-KT) cho biết, đối với các khu phố có quy hoạch dân cư xây dựng mới, Sở Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) sẽ tham mưu cho UBND TP về các điều kiện và quy trình chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai. Tuy nhiên, đối với các khu phố quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp, bao gồm nhiều chức năng như đất ở, thương mại, công trình công cộng, công viên, hiện chưa xác định được tỷ lệ hoặc vị trí cụ thể từng loại chức năng trong quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000. Vì vậy, các quận, huyện và TP.Thủ Đức cần rà soát và đề xuất điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2.000 hoặc tiến hành lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để xác định vị trí cụ thể của đất ở trên từng khu phố. Đây sẽ là cơ sở quan trọng cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa và cấp giấy phép xây dựng.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, thừa nhận rằng các quận, huyện đang gặp khó khăn trong việc áp dụng quy hoạch đô thị để xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân do chưa có cơ sở rõ ràng về vị trí quy hoạch đất. Ông cho biết, đối với các khu phố được quy hoạch là nhóm nhà ở trong quy hoạch phân khu 1/2.000, việc xác định cụ thể vị trí từng chức năng sử dụng đất, như đất ở, đất công cộng, công viên, sân chơi, bãi đỗ xe, đường nội bộ, vẫn chưa hoàn thiện. Do đó, việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị là rất cần thiết để quản lý và phát triển đô thị. Đối với các khu phố quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp, cần rà soát và đề xuất điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2.000 hoặc lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xác định vị trí đất ở cụ thể, làm cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng và tách thửa.
Trong cuộc họp gần đây với các sở ngành và quận, huyện, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường đã chỉ đạo Sở TN-MT phối hợp với Sở QH-KT, Sở Tư pháp và các đơn vị liên quan để soạn thảo quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. Điều này sẽ được thực hiện dựa trên các quy định của Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đất đai 2013. Quyết định này yêu cầu vị trí khu đất đề nghị chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch đất ở, tiếp giáp với đường giao thông, và đảm bảo đủ điều kiện để tách thửa. Thông tin này mang lại hy vọng cho nhiều quận, huyện và các hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà lâu nay chưa thể thực hiện.
Để đảm bảo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Sở QH-KT sẽ hướng dẫn UBND các quận, huyện và TP.Thủ Đức rà soát và điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 hoặc lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với các khu phố có quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp, nhằm xác định rõ vị trí đất ở cụ thể.
Quyết định cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở tại TP.HCM không chỉ tháo gỡ những vướng mắc trong sử dụng đất đai mà còn mở ra nhiều cơ hội phát triển cho thành phố. Điều này giúp tăng cường nguồn cung đất ở, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân, đồng thời tạo điều kiện cho các dự án đô thị được triển khai hiệu quả hơn. Chính sách này không chỉ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững và toàn diện của TP.HCM trong tương lai.
