Việc mua bán nhà đất là một giao dịch lớn, đòi hỏi nhiều thủ tục và chi phí. Để quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi, người mua và người bán cần nắm rõ các loại thuế, phí phải nộp. Bài viết này Ngô Gia Holdings sẽ tổng hợp đầy đủ các loại thuế, phí liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất năm 2024, giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chuẩn bị tốt nhất cho giao dịch của mình.
Tổng hợp các loại thuế phí khi mua bán nhà đất mới nhất 2024
Khi thực hiện mua bán nhà đất, có 5 loại thuế và phí cơ bản mà bạn cần phải nộp, bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và lệ phí trước bạ.
Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà, đất
Thu nhập từ giao dịch mua bán nhà, đất (chuyển nhượng bất động sản) chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, bao gồm:
- Nhà ở, kể cả nhà ở dự kiến sẽ xây dựng trong tương lai.
- Các hạ tầng và công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả những công trình dự kiến sẽ xây dựng.
- Các tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm cả các sản phẩm từ nông nghiệp, lâm nghiệp, và ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
– Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở dự kiến xây dựng trong tương lai.
– Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền thuê đất và quyền thuê mặt nước.
– Thu nhập từ việc góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định pháp luật.
– Thu nhập từ ủy quyền quản lý bất động sản, trong đó người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có các quyền tương tự như chủ sở hữu theo quy định pháp luật.
– Các khoản thu nhập khác từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Quy định về nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được nêu tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, và thực hiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Mức thuế suất: Thuế suất áp dụng cho giao dịch mua bán nhà, đất là 2% trên giá trị chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Cách tính thuế:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua bán nhà đất được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Trong trường hợp nhà, đất là tài sản đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định riêng cho từng chủ sở hữu theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Tỷ lệ này được xác định dựa trên các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, hoặc quyết định phân chia của tòa án. Nếu không có tài liệu hợp pháp, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân.
(Tham khảo Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC)
Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất
Theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, các đối tượng nhà, đất phải chịu lệ phí trước bạ khi mua bán bao gồm:
– Nhà: Bao gồm nhà ở, nhà làm việc và nhà sử dụng cho các mục đích khác.
– Đất: Bao gồm các loại đất nông nghiệp và phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai, không phân biệt đã xây dựng công trình hay chưa.
Cách tính giá trị lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất:
– Đối với đất: Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất được xác định theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí. Trong trường hợp thuê đất của Nhà nước với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà thời hạn thuê ngắn hơn so với thời hạn loại đất quy định trong Bảng giá đất, giá đất để tính lệ phí trước bạ được tính bằng:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất/70năm) x Thời gian thuê đất
– Đối với nhà: Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí, dựa trên quy định pháp luật về xây dựng.
– Trường hợp đặc biệt:
- Nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê: Giá tính lệ phí là giá bán thực tế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định, bao gồm cả đất kèm theo.
- Nhà, đất mua theo hình thức đấu giá, đấu thầu: Giá tính lệ phí là giá trúng đấu giá, đấu thầu ghi trên hóa đơn, chứng từ hoặc theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu, hoặc văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (gồm cả giá trị đất phân bổ): Giá trị đất phân bổ được tính bằng giá đất trong Bảng giá đất nhân với hệ số phân bổ, xác định theo Nghị định 53/2011/NĐ-CP.
– Trường hợp giá tại hợp đồng mua bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành: Giá tính lệ phí trước bạ sẽ được căn cứ vào giá ghi trong hợp đồng.
(Tham khảo: Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC; Khoản 2 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)
Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà, đất
Khi tổ chức hoặc cá nhân yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, hoặc cấp bản sao văn bản công chứng, họ phải nộp phí công chứng.
Phí công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch theo các mức sau:
TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
(Điểm a7 Khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC)
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
Khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, hoặc tài sản gắn liền với đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận. Các khoản lệ phí bao gồm:
- Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
- Phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính
- Phí văn bản; số liệu hồ sơ địa chính
Mức thu lệ phí được xác định dựa trên điều kiện cụ thể của địa phương và chính sách phát triển kinh tế – xã hội. Nguyên tắc thu phí bao gồm:
- Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác.
- Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
(Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà, đất
Khi mua bán nhà đất, người dân có thể phải nộp phí thẩm định hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phí này được áp dụng cho quá trình thẩm định hồ sơ và các điều kiện cần thiết để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
(Phí này bao gồm các trường hợp: cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động trên giấy chứng nhận đã cấp)
Mức thu phí được xác định dựa trên quy mô diện tích của thửa đất, độ phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất, và các điều kiện cụ thể của địa phương.
- Mức thu phí thẩm định:
Mức phí được điều chỉnh phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế của địa phương nơi dịch vụ được cung cấp. Đối với dịch vụ cung cấp trực tuyến, mức phí có thể được điều chỉnh để khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ công theo phương thức này.
(Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC)
Một số câu hỏi thường gặp về các thuế phí khi mua đất
Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán đất là gì?
- Thuế thu nhập cá nhân: Áp dụng cho hầu hết các giao dịch mua bán đất, với mức thuế suất 2% trên giá trị giao dịch.
- Lệ phí trước bạ: Là khoản phí bắt buộc nộp vào ngân sách nhà nước, mức thuế suất hiện hành là 0.5% trên giá trị giao dịch.
- Phí công chứng: Chi phí cho việc làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, tùy thuộc vào từng văn phòng công chứng và giá trị giao dịch.
- Phí thẩm định hồ sơ: Phí để cơ quan nhà nước thẩm định hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Lệ phí cấp sổ đỏ: Phí để cấp lại sổ đỏ cho người mua.
Ai là người chịu trách nhiệm nộp các loại thuế, phí này?
- Người mua: Thường chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ, một phần thuế thu nhập cá nhân (trong trường hợp người bán không có nhà ở duy nhất).
- Người bán: Chịu trách nhiệm nộp phần còn lại của thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất như thế nào?
Thuế thu nhập cá nhân được tính bằng cách lấy giá trị giao dịch nhân với thuế suất 2%.
Có trường hợp nào được miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất không?
Có, đối với những trường hợp như:
- Giao dịch giữa các thành viên trong cùng một hộ gia đình.
- Người bán chỉ có một nhà ở duy nhất.
Thủ tục nộp thuế, phí khi mua bán đất như thế nào?
Sau khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua và người bán sẽ cùng nhau đến cơ quan thuế và các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục nộp thuế, phí và làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu.
Những lưu ý khi mua bán đất để tránh phát sinh các vấn đề về thuế, phí?
- Kiểm tra thông tin về đất: Đảm bảo đất đã được cấp sổ đỏ, không có tranh chấp, và đầy đủ các giấy tờ pháp lý.
- Thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng: Ghi rõ giá trị giao dịch, các khoản thuế, phí phải nộp, và trách nhiệm của mỗi bên.
- Làm việc với các cơ quan có thẩm quyền: Đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật và hoàn thành đầy đủ các thủ tục hành chính.
Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất vào năm 2024, người mua và người bán cần phải nắm rõ các loại thuế và phí liên quan để đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra suôn sẻ và hợp pháp. Việc chuẩn bị đầy đủ các khoản chi phí như thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ, và phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp các bên tránh được những rủi ro pháp lý và tài chính không mong muốn. Hiểu rõ và tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành về thuế và phí không chỉ là nghĩa vụ mà còn là cách bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình mua bán bất động sản.
