Nhằm khắc phục những tồn tại, tháo gỡ vướng mắc và tạo môi trường pháp lý minh bạch, hiệu quả cho hoạt động bất động sản, Quốc hội đã thông qua 3 luật quan trọng liên quan bao gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023. Việc áp dụng sớm 3 luật này từ ngày 01/08/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá mới, khơi thông nguồn lực và tiềm năng to lớn của thị trường bất động sản Việt Nam.
Nỗ lực đưa luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS và tín dụng có hiệu lực sớm từ 1/8/2024
Chính phủ và Quốc hội đã nỗ lực rất nhiều để thông qua nghị quyết về chương trình xây dựng luật năm 2025, đồng thời điều chỉnh chương trình năm 2024. Các luật được xem xét bao gồm Luật Đất đai và ba luật liên quan là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, và Luật Các tổ chức tín dụng. Những luật này dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, trong đợt 2 của kỳ họp thứ 7 đang diễn ra.
Hiện tại, các bộ và ban ngành liên quan đang tích cực chuẩn bị để Chính phủ kịp thời trình Quốc hội. Đặc biệt, nếu Luật Đất đai 2024 được Quốc hội chấp thuận cho hiệu lực sớm, hy vọng sẽ mang lại những tác động lớn đến kinh tế và xã hội của cả nước. Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 vào ngày 18/01 và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, riêng Điều 190 và Điều 248 của luật sẽ có hiệu lực từ ngày 01/4.
Các luật về bất động sản sắp có hiệu lực, thị trường sẽ ra sao?
Theo Bộ Tài Nguyên và Môi trường, đề xuất cho Luật Đất đai có hiệu lực sớm nhằm giải quyết các vấn đề còn tồn đọng về đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Luật mới sẽ phát huy tiềm năng và hiệu quả của nguồn lực đất đai, với nhiều điều khoản có lợi cho cả người dân và doanh nghiệp. Những thay đổi này sẽ giúp dễ dàng tiếp cận đất đai cho sản xuất, kinh doanh, thu hút đầu tư và đạt được các mục tiêu kinh tế – xã hội, mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người dân.
Phó chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ có ảnh hưởng lớn đến đời sống kinh tế – xã hội của thành phố. Trong 2 tháng đầu năm 2024, đã có hơn 67.000 thủ tục liên quan đến nhà đất, tăng gần 19.000 hồ sơ so với cùng kỳ năm trước. Khi luật mới có hiệu lực, dự kiến các thủ tục và giao dịch bất động sản sẽ tăng mạnh.
Có lợi cho người dân lẫn doanh nghiệp
Với Luật Đất đai 2024, nhiều quy định mới mang lại lợi ích cho người sử dụng đất (SDĐ), giúp giải quyết các tranh chấp đất đai, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và khởi sắc.
Theo Điều 79 của Luật Đất đai mới, có 36 trường hợp cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, lợi ích quốc gia và cộng đồng. Việc thu hồi đất tuân theo quy trình ngắn gọn, minh bạch và công bằng, đảm bảo quyền lợi cho cộng đồng. Nhà nước có thể áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất cho các dự án vì lợi ích công cộng, an ninh và quốc gia.
Đối với các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), doanh nghiệp và nhà đầu tư, kể cả các đơn vị sự nghiệp công lập, cần thỏa thuận với người SDĐ theo cơ chế thị trường. Điểm mới có lợi cho người sử dụng đất là bảng giá đất được ban hành hàng năm thay vì mỗi 5 năm như trước. Luật Đất đai 2024 áp dụng bốn phương pháp định giá đất hiện đại, tương tự như các quốc gia khác.
Luật mới cũng bỏ khung giá đất và áp dụng cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất được công bố công khai hàng năm vào ngày 01/01, phù hợp với cơ chế thị trường, bảo vệ quyền lợi của người SDĐ. Đất không giấy tờ trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp, sẽ được cấp “sổ đỏ.”
Luật mới quy định cụ thể ba trường hợp đất đai trước ngày 18/12/1980, từ 18/12/1980 đến 15/10/1993, và từ 15/10/1993 đến 01/7/2014 phải được UBND phường, xã xác nhận không có tranh chấp và không vi phạm pháp luật. Tùy theo từng nhóm, có quy định cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ.
Luật Đất đai mới giúp giải quyết các tranh chấp đất đai lâu nay liên quan đến đền bù và giải phóng mặt bằng không thỏa đáng. Cơ chế bồi thường, tái định cư được quy định rõ ràng và minh bạch, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường. Nếu giá đất không sát giá thị trường, bảng giá đất hàng năm sẽ được nhân với hệ số. Khu tái định cư phải có hạ tầng đầy đủ, đảm bảo điều kiện sống tốt hơn cho người dân.
Ngoài ra, tổ chức kinh tế và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, khắc phục tình trạng “lách luật” trước đây. Luật sửa đổi cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương, cho phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi và xây dựng công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Luật nhà ở thúc đẩy thị trường bất động sản
Luật Nhà ở 2023, theo Bộ Xây dựng, chứa nhiều nội dung đột phá, góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách và nâng cao hiệu quả quản lý, phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH), từ đó kích thích thị trường bất động sản vốn đang trầm lắng.
Một điểm đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 là cho phép chủ đầu tư NƠXH được miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng và thuê đất, giúp tháo gỡ khó khăn cho các dự án trong phân khúc này. Khi có hiệu lực, Luật này sẽ giúp giảm bớt quy trình liên quan đến xác định giá đất và tiền sử dụng đất, vốn kéo dài và phức tạp.
Hiện tại, người mua NƠXH phải có thu nhập không quá 11 triệu đồng/tháng để được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đã điều chỉnh điều kiện này. Người mua NƠXH nay có thể có thu nhập trung bình hàng tháng không quá 15 triệu đồng trong vòng 3 năm trước khi xét duyệt. Điều kiện về nơi cư trú cũng đã được nới lỏng, chỉ cần đăng ký tạm trú thay vì phải có nơi cư trú cố định.
Luật Kinh doanh BĐS mới có 11 điểm mới, tập trung vào công khai thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh, nhằm tạo sự minh bạch và an toàn cho khách hàng. Đặc biệt, chủ đầu tư dự án chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán của BĐS hình thành trong tương lai, phần còn lại phải được huy động từ các nguồn tài chính khác như vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu.
Quy định này giúp giảm rủi ro cho người mua BĐS hình thành trong tương lai và cải thiện sự minh bạch của thị trường. Nó cũng ngăn chặn các dự án “vẽ” ra để chiếm đoạt tiền của người dân mà không thực hiện đúng tiến độ xây dựng.
Nhìn chung, việc áp dụng sớm 3 luật về bất động sản là một quyết định sáng suốt và hợp lý của Chính phủ Việt Nam. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và hội nhập quốc tế. Với những lợi ích to lớn được kỳ vọng sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản Việt Nam vào giai đoạn phát triển mới, bền vững và hiệu quả hơn. Hy vọng bài viết Ngô Gia Holdings tồng hợp đã mang lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Thường xuyên truy cập website hoặc fanpage Ngô Gia Holdings để cập nhật những thông tin mới nhất!
