Nhiều ý kiến cho rằng, những thay đổi pháp lý trong Luật Đất đai 2024 vừa được ban hành, kết hợp với xu hướng đầu tư nông nghiệp gắn liền với kinh doanh, sẽ “gỡ bỏ rào cản” cho đất nông nghiệp, từ đó gia tăng hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy thị trường bất động sản nông nghiệp phát triển mạnh mẽ. Hãy cùng Ngô Gia Holdings tìm hiểu chi tiết trong bài viết này!
“Cởi trói” đất nông nghiệp
Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về bất động sản, nhận định rằng hiện nay đất nông nghiệp ở nhiều khu vực đang bị lãng phí do bỏ hoang. Ông hy vọng rằng Luật Đất đai 2024 sẽ giúp “gỡ bỏ rào cản” cho việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn.
Ông Đỉnh đưa ra ví dụ về việc người dân có thể kết hợp đất nông nghiệp với nuôi trồng hoặc kinh doanh các loại hình khác. Mặc dù không hoàn toàn hợp pháp, nhưng thực tế cho thấy nuôi tôm có thể mang lại thu nhập gấp 30 lần so với trồng lúa, vì vậy nhiều người dân sẽ tìm cách khai thác tiềm năng này.
Một số mô hình kết hợp giữa trồng trọt và kinh doanh, chẳng hạn như quán cà phê kết hợp với ruộng lúa ở Hội An, cũng mang lại lợi nhuận lớn. Doanh thu từ những mô hình như vậy trong một tháng có thể tương đương với thu nhập trồng lúa cả năm, tuy nhiên do thiếu khung pháp lý rõ ràng nên những hoạt động này bị xem là vi phạm. Tại một số tỉnh nghèo, việc kết hợp phát triển sân golf, khu đô thị hay khu công nghiệp đã giúp địa phương có được nguồn thu lớn.
Theo ông Đỉnh, mặc dù việc trồng lúa là cần thiết để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, nhưng người nông dân cần có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của mình. Ông cũng đánh giá cao Luật Đất đai 2024 vì đã giúp tạo ra sự cân bằng phát triển. Luật này đã quy hoạch cụ thể các tỉnh cần duy trì diện tích trồng lúa và có cơ chế điều tiết ngân sách phù hợp nhằm hỗ trợ những tỉnh đó.
Luật Đất đai 2024 còn mở rộng quyền sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với các hoạt động kinh doanh khác, miễn là người dân có phương án trình lên cơ quan quản lý để đảm bảo việc sử dụng đất được kiểm soát chặt chẽ. Điều này sẽ tạo ra sự hài hòa giữa lợi ích của nhà nước và người dân. Tuy nhiên, nếu người dân sử dụng đất để kinh doanh thì một phần thu nhập phải được đóng góp vào ngân sách nhà nước.
Một vấn đề quan trọng khác là làm sao để kết hợp sử dụng đất nông nghiệp với kinh doanh mà không chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép. Việc xây dựng các công trình kiên cố như nhà bê tông trên đất nông nghiệp sẽ khó có thể hoàn trả hiện trạng ban đầu, đây là điểm cần cân nhắc kỹ lưỡng trong việc sử dụng đất kết hợp với thương mại.
Homestay sẽ quay lại thời ‘đẻ trứng vàng’?
Trong bối cảnh khó khăn dường như không có lối thoát, các quy định mới từ Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, được đánh giá sẽ mang lại những cơ hội mới cho những người làm du lịch sinh thái trên đất nông nghiệp.
Cụ thể, sau khi Luật Đất đai chính thức được áp dụng, nhiều địa phương đã bắt đầu xây dựng các dự thảo nhằm giải quyết các vướng mắc cho các hợp tác xã, trang trại và nhà vườn có nhu cầu xây dựng công trình thiết yếu phục vụ phát triển du lịch sinh thái, như nhà ở tạm, kho chứa vật tư, hoặc cơ sở chế biến nông sản.
Anh Đào Thanh Phong, chủ một homestay ven hồ Đồng Đò (Sóc Sơn, Hà Nội), chia sẻ rằng sau quãng thời gian khó khăn, hoạt động kinh doanh của anh đã bắt đầu khởi sắc, dù vẫn chưa đạt được mức doanh thu như trước thời kỳ đỉnh cao (trước đại dịch Covid-19).
Anh Phong cho biết, trước đây, việc xây dựng trên đất nông nghiệp gần như không thể thực hiện được. Tuy nhiên, với những quy định mới, anh dự định xin phép xây thêm các công trình nhằm phục vụ cả sản xuất nông nghiệp và du lịch sinh thái.
“Khu vực homestay của tôi hiện đang trồng cam, và tôi dự định xây dựng một xưởng chế biến rượu và nước giải khát từ cam. Điều này vừa giúp tăng sản phẩm để bán, vừa tạo ra không gian mới cho du khách tham quan, trải nghiệm quy trình sản xuất và thưởng thức sản phẩm,” anh Phong chia sẻ.
Kiến trúc sư và chuyên gia chiến lược Phạm Thanh Tùng cũng cho rằng, trước đây đất thương mại chỉ được dùng cho mục đích kinh doanh, còn đất nông nghiệp thì chỉ dùng cho nông nghiệp. Để thay đổi mục đích sử dụng, các nhà đầu tư buộc phải thực hiện thủ tục chuyển đổi đất.
Tuy nhiên, với Luật Đất đai 2024, du lịch nông nghiệp đã có cơ hội phát triển hơn khi các rào cản pháp lý đã được gỡ bỏ. Việt Nam, với điều kiện tự nhiên thuận lợi, hoàn toàn có tiềm năng phát triển mạnh mô hình du lịch nông nghiệp, đặc biệt là các loại hình như homestay và farmstay.
Có thể thấy, nhiều người kỳ vọng rằng sự “mở cửa” này sẽ thúc đẩy sự phát triển của mô hình homestay, đưa nó trở lại thời kỳ hoàng kim. Một chuyên gia nhận định rằng trong tương lai, sẽ có nhiều nhà đầu tư xin phép xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, và nếu các khu đất có vị trí đẹp, điều này sẽ góp phần phát triển kinh tế địa phương và mang lại nguồn thu thuế cho Nhà nước.
Điều kiện xây công trình, homestay, farmstay trên đất nông nghiệp
Theo quy định mới trong Luật Đất đai 2024, từ sau ngày 1/8, người sở hữu đất nông nghiệp có thể đề nghị sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau, với diện tích không vượt quá 50% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng, nhưng chỉ được phép xây dựng các công trình dễ dàng tháo dỡ.
Cụ thể, Điều 99 của Nghị định 102/2024 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 quy định rằng việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc chuyển một phần diện tích của mục đích chính sang mục đích khác, theo quy định tại Điều 218 của Luật Đất đai.
Nghị định 102 cũng chỉ rõ ràng khi sử dụng đất kết hợp, cần cam kết tuân thủ các biện pháp pháp lý để đảm bảo không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; đồng thời hạn chế tác động tiêu cực đến hệ sinh thái, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường và việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề.
Người dân muốn xin phép sử dụng đất kết hợp cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Văn bản đề nghị theo mẫu số 15 tại phụ lục của Nghị định 102, phương án sử dụng đất kết hợp, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ liên quan theo Điều 137 của Luật Đất đai.
Cá nhân có nhu cầu sẽ nộp một bộ hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, trong khi tổ chức sẽ nộp hồ sơ lên cơ quan cấp tỉnh. UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xem xét và phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp.
Thời hạn để cơ quan chức năng thẩm định và phê duyệt phương án không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu không được chấp thuận, phải có văn bản trả lời rõ lý do.
Việc “cởi trói” cho phép xây dựng trên đất nông nghiệp theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 không chỉ mang lại cơ hội lớn cho các nhà đầu tư homestay mà còn góp phần thúc đẩy phát triển du lịch sinh thái bền vững. Với tiềm năng lớn từ khí hậu, cảnh quan, và mô hình kinh tế nông nghiệp của Việt Nam, loại hình này đang trên đà hồi sinh, tạo điều kiện cho sự bùng nổ trở lại thời kỳ “đẻ trứng vàng”. Nếu được tận dụng đúng cách, homestay không chỉ đem lại lợi nhuận kinh tế mà còn giúp phát triển cộng đồng và bảo tồn giá trị tự nhiên của địa phương. Hy vọng bài viết đã mang lại cho bạn những thông tin hữu ích!
