Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng khi giá nhà tăng, nhiều người sở hữu bất động sản sẽ không muốn bán ra mà tiếp tục chờ giá tiếp tục tăng thêm. Điều này có thể khiến số lượng giao dịch trên thị trường không tăng mà thậm chí còn giảm, dẫn đến tình trạng thanh khoản kém trên thị trường. Hãy cùng Ngô Gia Holdings tìm hiểu chi tiết trong bài viết này!
Bảng giá đất mới – Áp lực lên thị trường bất động sản
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Luật Đất đai 2024 là việc bỏ khung giá đất truyền thống và thay thế bằng bảng giá đất mới, được thiết lập sát với giá trị thị trường, dựa trên các yếu tố như mục đích sử dụng, thời hạn đất đai, và nhiều thông tin đầu vào khác. Bảng giá đất này sẽ được dùng làm cơ sở tính toán cho nhiều loại chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phí quản lý, tiền phạt và bồi thường, cũng như giá khởi điểm cho các phiên đấu giá đất.
Nhiều ý kiến cho rằng bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, bởi khi giá đất phản ánh đúng giá thị trường, chi phí giải phóng mặt bằng, bồi thường, thuế và các phí liên quan sẽ tăng lên. Theo Bộ Xây dựng, các dự án bất động sản sẽ đối mặt với việc chi phí đất đai tăng đáng kể khi bảng giá đất 2024 được áp dụng.
Bộ Xây dựng còn báo cáo rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất mới khiến giá bán nhà và bất động sản tăng khoảng 15 – 20% so với trước đây tại một số dự án. Điều này đặt ra nhiều thách thức cho thị trường, từ việc tăng giá ảo cho đến khả năng thanh khoản giảm.
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng đưa ra nhận định rằng giá bất động sản chắc chắn sẽ tăng, nhưng chủ yếu mang tính chất “ảo” hơn là thực tế. Ông cảnh báo rằng, khi giá tăng, nhiều người sẽ tiếp tục giữ tài sản chờ giá cao hơn, làm giảm lượng giao dịch thực tế và khiến thanh khoản thị trường trở nên thấp.
Giáo sư Võ cho rằng cần có lộ trình điều chỉnh bảng giá đất hợp lý để tránh các cú sốc về giá, đồng thời Chính phủ nên có những chính sách giảm giá đất đầu vào cho các dự án và cải cách thuế để giúp giá đất tiệm cận với giá thị trường một cách bền vững.
Tác động đến thị trường và người mua nhà
Việc ban hành bảng giá đất mới, dù nhằm mục tiêu tạo ra sự minh bạch và ổn định cho thị trường, đang mang lại nhiều thách thức, đặc biệt đối với người mua nhà.
Khó khăn tiếp cận nhà ở:
- Gia tăng khoảng cách giàu nghèo: Giá nhà đất tăng cao làm cho giấc mơ sở hữu nhà của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, ngày càng xa vời. Điều này không chỉ tạo ra sự bất bình đẳng trong xã hội mà còn đẩy một bộ phận người dân ra khỏi thị trường nhà ở.
- Thu hẹp phân khúc thị trường: Các dự án nhà ở giá rẻ và trung cấp sẽ giảm mạnh, khiến nguồn cung nhà cho người có nhu cầu thực sự trở nên khan hiếm.
Áp lực tài chính:
- Tăng chi phí vay: Khi giá nhà đất tăng, các ngân hàng sẽ thắt chặt điều kiện vay và tăng lãi suất để giảm thiểu rủi ro. Điều này tạo ra gánh nặng lớn cho người mua nhà, nhất là trong việc trả nợ.
- Giảm khả năng tiết kiệm: Khi phải dành phần lớn thu nhập cho việc trả nợ vay mua nhà, người dân sẽ khó có thể tiết kiệm cho các nhu cầu khác trong cuộc sống, làm giảm chất lượng cuộc sống tổng thể.
Tăng rủi ro đầu tư:
- Bong bóng bất động sản: Khi giá nhà đất tăng vượt quá mức thu nhập của người dân, nguy cơ bong bóng bất động sản xuất hiện. Điều này có thể dẫn đến tình trạng vỡ nợ và thua lỗ đối với các nhà đầu tư.
- Khó dự báo biến động thị trường: Bảng giá đất và chính sách đất đai thay đổi liên tục làm cho thị trường bất động sản trở nên khó lường, gây trở ngại cho các nhà đầu tư trong việc ra quyết định.
Ảnh hưởng đến thị trường cho thuê:
- Giá thuê tăng: Chủ sở hữu bất động sản sẽ có xu hướng tăng giá cho thuê để bù đắp chi phí đầu tư khi giá đất và nhà tăng, tạo thêm gánh nặng cho người thuê, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.
- Nguồn cung nhà cho thuê giảm: Nhiều chủ nhà có thể sẽ bán tài sản để kiếm lời thay vì cho thuê, dẫn đến nguồn cung nhà cho thuê trở nên khan hiếm hơn.
Giải pháp: Để giảm thiểu các tác động tiêu cực của bảng giá đất mới, cần có sự can thiệp kịp thời từ phía Nhà nước và các cơ quan chức năng:
- Hoàn thiện cơ chế định giá đất: Áp dụng các phương pháp định giá đất minh bạch, khoa học và sát với thực tế thị trường.
- Điều chỉnh chính sách tín dụng: Ngân hàng Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ tín dụng linh hoạt, đặc biệt là đối với người có thu nhập thấp muốn mua nhà.
- Phát triển nhà ở xã hội: Cần đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.
- Nâng cao tính minh bạch thị trường: Cung cấp thông tin thị trường bất động sản đầy đủ và chính xác để người dân và nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định hợp lý.
Bảng giá đất mới là công cụ quan trọng trong quản lý thị trường bất động sản, nhưng cần được thực hiện một cách cẩn trọng, kết hợp với các giải pháp đồng bộ để tránh gây ảnh hưởng tiêu cực đến người dân và sự phát triển ổn định của thị trường.
Nhận định của Giáo sư Đặng Hùng Võ về tác động của bảng giá đất mới đã đặt ra nhiều lo ngại cho thị trường bất động sản. Khi giá nhà đất tiếp tục leo thang, người sở hữu bất động sản có xu hướng giữ lại tài sản, chờ đợi giá tăng thêm, dẫn đến tình trạng giao dịch giảm sút và thanh khoản thị trường suy yếu. Điều này không chỉ làm gia tăng nguy cơ bất ổn cho thị trường mà còn gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà thực sự. Do đó, việc cân nhắc lộ trình và chính sách phù hợp khi áp dụng bảng giá đất mới là vô cùng quan trọng để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
