Nhiều người chọn đầu tư vào đất nông nghiệp với mong muốn chuyển đổi sang đất ở và sau đó chia nhỏ bán nền để thu lợi nhuận. Tuy nhiên, việc mua đất nông nghiệp không tránh khỏi nhiều rủi ro, từ nguy cơ lừa đảo cho đến tranh chấp pháp lý. Dưới đây là một số kinh nghiệm quan trọng Ngô Gia Holdings chia sẻ dành cho những ai có ý định đầu tư vào loại hình đất này.
Những lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp an toàn, sinh lời hiệu quả
Kiểm tra quy hoạch của mảnh đất
Trước khi mua, cần xem xét mảnh đất có thuộc diện quy hoạch phát triển dự án hoặc đất ở đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền hay chưa. Người mua nên chủ động đến UBND quận (huyện) để xác thực thông tin này.
Nếu mảnh đất nông nghiệp chưa được quy hoạch đầu tư hoặc không nằm trong quy hoạch đất ở, khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng là rất thấp. Đặc biệt, trong trường hợp đất đã được quy hoạch làm đất ở, chỉ có một phần diện tích có thể được chuyển đổi, không phải toàn bộ. Do đó, cần thận trọng khi cân nhắc mua đất nông nghiệp có diện tích lớn.
Ngoài ra, nếu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa, người mua có thể không nhận được bồi thường nếu đất nằm trong quy hoạch dự trữ cho mục tiêu phát triển hạ tầng. Trong trường hợp có bồi thường, giá trị sẽ được tính theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, thường thấp hơn giá thị trường.
Vì vậy, việc kiểm tra kỹ lưỡng quy hoạch của mảnh đất là vô cùng quan trọng.
Hiểu rõ các quy định liên quan đến đất nông nghiệp
Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được không?
Theo quy định pháp luật hiện hành, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không được phép. Nếu chủ sở hữu đất muốn xây nhà trên đất nông nghiệp, họ phải tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi thực hiện xây dựng.
Nếu xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mà chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi, sẽ bị coi là vi phạm pháp luật. Người vi phạm, dù là cá nhân hay tổ chức, sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 9, 10 và 11 của Nghị định 91/2019.
Mức phạt vi phạm sẽ khác nhau tùy vào loại đất nông nghiệp (như đất trồng cây hàng năm hay cây lâu năm), diện tích vi phạm, khu vực (thành thị hay nông thôn), và đối tượng vi phạm là cá nhân hay tổ chức. Mức phạt có thể dao động từ hai triệu đồng đến một tỷ đồng.
Điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở
Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, mảnh đất cần phải đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định:
- Đất phải đủ điều kiện giao dịch mua bán: Theo Điều 106 của Luật Đất đai năm 2013, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất nông nghiệp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng, còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp và không bị kê biên để thi hành án.
- Việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở cần tuân thủ các quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là các Điều 103, 104. Trong đó, đất nông nghiệp thuộc rừng phòng hộ hoặc đất canh tác được bảo vệ không được phép chuyển đổi sang đất ở.
Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp
Khi mua đất nông nghiệp, ngoài số tiền mua đất, người mua cần tính đến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, bạn nên đàm phán kỹ lưỡng với người bán để có được mức giá phù hợp và có lợi cho mình. Trước khi tiến hành giao dịch, hãy tìm hiểu kỹ phương pháp tính phí chuyển đổi đất nông nghiệp mới nhất.
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân thường bằng 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại địa phương, dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp cần công chứng
Để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, hợp đồng mua bán đất nông nghiệp phải được công chứng tại cơ quan công chứng thuộc khu vực có mảnh đất, tránh việc mua bán chỉ bằng giấy tờ viết tay.
Đối với đất chưa có sổ đỏ, người mua cần yêu cầu chủ sở hữu hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ trước khi giao dịch. Không nên mua đất chưa có sổ đỏ vì bạn sẽ không có cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sở hữu sau khi mua.
Những điểm mới về đất nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024 so với Luật 2013
Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi liên quan đến đất nông nghiệp so với Luật Đất đai 2013. Luật sư Phạm Thanh Tuấn từ Đoàn Luật sư TP Hà Nội đã phân tích các điểm nổi bật của những thay đổi này.
Chuyển nhượng đất trồng lúa:
Trong khi Điều 191 của Luật Đất đai 2013 cấm cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, thì Điều 45 của Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, nếu diện tích vượt hạn mức, người nhận chuyển nhượng phải thành lập tổ chức kinh tế và lập phương án sử dụng đất, trừ trường hợp người thừa kế.
Luật sư Tuấn nhận xét rằng thay đổi này phù hợp với xu hướng phát triển nông nghiệp công nghệ cao và quy mô lớn, tạo điều kiện cho các nhóm có vốn và kiến thức kỹ thuật tham gia đầu tư vào nông nghiệp.
Một số quy định về đất nông nghiệp:
- Luật Đất đai 2024 (Điều 177) nâng hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình lên 15 lần so với hạn mức giao đất (trong khi Luật 2013 chỉ cho phép 10 lần). Quy định mới giúp tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
- Điều 179 của Luật Đất đai 2024 cũng tăng thời hạn thuê đất công ích từ 5 năm lên 10 năm, giúp cá nhân và tổ chức có thêm sự ổn định khi đầu tư vào sản xuất nông nghiệp trên các quỹ đất này.
Tập trung và tích tụ đất nông nghiệp:
- Tập trung, tích tụ đất nông nghiệp là chính sách trọng tâm trong phát triển nông nghiệp hiện đại. Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hóa việc này thông qua các hình thức chuyển đổi, thuê hoặc hợp tác sản xuất đất nông nghiệp mà không cần chuyển giao quyền sở hữu đất (Điều 192). Nếu có sự thay đổi về quyền sử dụng đất, cần thực hiện điều chỉnh hoặc góp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 219.
- Tích tụ đất nông nghiệp có chuyển giao quyền sở hữu đất được thực hiện qua việc chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 193). Điều này hỗ trợ doanh nghiệp nông nghiệp quy mô lớn, giúp hình thành các khu vực sản xuất nông nghiệp sạch và hiệu quả cao.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung quy định về dự án đầu tư kết cấu hạ tầng trong nông nghiệp (Điều 194), tạo cơ sở pháp lý cho việc phát triển các khu sản xuất, chế biến nông sản tập trung, tương tự như khu công nghiệp trong lĩnh vực nông nghiệp.
Mua bán đất nông nghiệp là một hình thức đầu tư có tiềm năng sinh lời cao nếu nhà đầu tư nắm vững kiến thức và cẩn trọng trong quá trình giao dịch. Bằng cách kiểm tra kỹ lưỡng quy hoạch, tính pháp lý, và chọn vị trí đất phù hợp, bạn có thể giảm thiểu rủi ro và tối ưu lợi nhuận. Đồng thời, việc thực hiện đúng quy trình pháp lý và thương lượng giá hợp lý sẽ giúp đảm bảo sự an toàn và thành công trong việc đầu tư vào đất nông nghiệp. Hãy luôn tìm hiểu thật kỹ trước khi ra quyết định để có được một khoản đầu tư vững chắc và sinh lời bền vững.
